Сегодня Межрегиональный потребительский кооператив по улучшению качества жизни «Бест Вей» – один из крупнейших кооперативов в России.
– Роман Викторович, каковы результаты работы кооператива в уходящем году?
– Количество пайщиков за последний год почти удвоилось по сравнению с предыдущим годом и составило примерно 18 500 человек.
Более 2100 семей в России уже живет в квартирах, приобретенных с помощью кооператива «Бест Вей», и почти столько же – около 2100 семей – ожидает момента заселения в ближайшее время.
Членом кооператива может стать гражданин от 16 лет и хоть до 100 лет – верхней возрастной границы нет. 16-летний подросток может откладывать по 10 тыс. в месяц на первоначальный взнос для покупки квартиры кооперативом. Примерно к окончанию вуза он наберет на первоначальный паевой взнос для покупки небольшого объекта недвижимости.
Многие представители старшего поколения копят на недвижимость, которая будет поддерживать их на пенсии. Выходят на пенсию и с помощью кооператива приобретают объект недвижимости в качестве своего рода пенсионного капитала.
Вступить в кооператив можно только по паспорту: не нужны ни справка о доходах, ни проверка кредитной истории. В том числе по иностранному паспорту, что создает возможности приобретения недвижимости гражданам, не имеющим российского гражданства. Кроме того, с 2021 года мы предоставляем возможность становиться нашими пайщиками юридическим лицам.
Широкие возможности вступления в кооператив связаны с тем, что финансовая безопасность кооператива обеспечивается его собственностью на объекты недвижимости в период, пока пайщик – гражданин или юридическое лицо – возвращает кооперативу средства, предоставленные кооперативом. Они переходят в собственность пайщика, после того как пайщик рассчитается с кооперативом.
Кооператив прежде всего контролирует риски, связанные с объектами недвижимости: привлекает квалифицированных юристов для проверки юридической чистоты и оценщиков для независимой оценки недвижимости. Кроме того, в целях финансовой безопасности кооператив покупает недвижимость только на вторичном рынке.
При этом приобретается недвижимость в интересах конкретного пайщика по его желанию. Объект недвижимости для пайщика как целевое приобретение не принимается на баланс кооператива, пайщик прописывается в нем сам и прописывает членов своей семьи.
– Какова техника приобретения недвижимости с помощью кооператива?
– Пайщик вносит минимальный паевой взнос не менее 35% от стоимости желаемой недвижимости – квартиры, машино-места или апартаментов – и становится в очередь на приобретение недвижимости. Средства на первоначальный паевой взнос могут быть накоплены на счете в кооперативе.
Очередь движется по мере аккумулирования в паевом фонде кооператива недостающей суммы для финансирования покупки недвижимости последовательно каждому следующему пайщику, стоящему в очереди. Сумма формируется из возвратных платежей тех, кому уже приобретена квартира. Это абсолютно классическая схема работы кооператива, известная много десятилетий.
Других источников поступления средств, кроме возвратных платежей, нет, поскольку кооператив – некоммерческая организация. Он не извлекает прибыль и не может привлекать кредиты. Но кооператив предоставляет средства для покупки недвижимости на максимально выгодных условиях.
Кооператив позволяет приобретать недвижимость не в кредит, а в рассрочку – на срок не более 10 лет. Пайщик может вернуть средства, предоставленные кооперативом, раньше без каких-либо доплат за досрочное погашение долга. Более 150 пайщиков уже расплатилось с кооперативом, и недвижимость, приобретенная для них кооперативом, стала их собственностью.
– Как у вас появилась идея создать кооператив, работающий с недвижимостью?
– Интерес к жилищной теме у меня был отнюдь не умозрительный. Я сам столкнулся с жилищной проблемой, когда увольнялся в запас из Военно-морского флота. Получить ипотеку было крайне тяжело. Думая о том, как в принципе могла бы решаться эта проблема, я вспомнил о кооперативах и кассах взаимопомощи, существовавших в советское время.
Начал читать книги по проблеме, изучать историю кооперации – в России и за рубежом. Изучать научную литературу о кооперации XX–XXI веков в Германии, которая позволила отстроить страну после войны, о кооперативном движении в Швейцарии, пронизавшем и сервисный, и производственный сектора этой страны. Изучал гражданское и жилищное законодательство.
У меня возникла идея создать кооператив, работающий в сфере недвижимости. Было это в феврале 2014 года. Решил протестировать идею – рассказал о ней в своем выступлении на Молодежном форуме стран ШОС в контексте преодоления тенденций утечки молодежи из регионов, улучшения качества жизни молодых семей. Идея была принята на ура.
Меня эта реакция вдохновила, и я приложил усилия к воплощению идеи в жизнь, собрал команду единомышленников. И 27 мая 2014 года кооператив «Бест Вей» начал операционную деятельность.
Расчет был на то, что можно будет достаточно быстро обеспечить большое число людей доступным жильем. В большинстве случаев квартиры в провинции стоят 3–3,5 млн рублей. Накопить на такие квартиры, объединив финансовые возможности дольщиков, даже с учетом того, что доходы в провинции не слишком высоки, мне казалось реальной задачей. Так и выходит.
Чуть позднее на основе нашей идеологии были созданы кооперативы в Казахстане и Киргизии. Есть проекты создания таких кооперативов и в других странах – и не только на постсоветском пространстве, но и в дальнем зарубежье.
Благодаря нашему кооперативу сотни семей получили объекты недвижимости от Калининграда до Камчатки. Мы покупаем недвижимость по всей стране. Благодаря нашей работе молодежь остается на своей малой родине, участвует в развитии своих регионов, а не уезжает в российские мегаполисы или за границу.
– Кооператив – инструмент приобретения недвижимости для социально незащищенных групп населения?
– Прежде всего для них, но не только. Это инструмент приобретения недвижимости для всех слоев населения: и для малообеспеченных, и для среднего класса.
Например, для предпринимателей, которым по делам бизнеса нужно бывать в разных городах. Немало людей приобретает с помощью кооператива второй объект недвижимости на одном из российских курортов.
Есть и те, кто приобретает недвижимость с инвестиционными целями: у нас много пайщиков, которые приобрели несколько объектов недвижимости. Есть даже пайщица, купившая с помощью кооператива больше десятка таких объектов.
Важное достоинство кооператива состоит в том, что он не подвержен колебаниям конъюнктуры финансового рынка, негативному влиянию кризисов на нем, колебанию процентных ставок, так как не предоставляет средства под процент и не берет кредиты. В силу этого покупка недвижимости с помощью кооператива выступает эффективным антикризисным решением. Кооперация – мощная сила, ей не могут помешать развиваться кризисы и пандемии.
Привлекательность приобретения объекта недвижимости с помощью кооператива еще и в том, что он позволяет пайщику, как правило, существенно сэкономить на стоимости недвижимости. Недвижимость чаще всего дорожает – как минимум за счет инфляции, однако пайщик приобретает квартиру или апартаменты в собственность по «вчерашней» цене. Объект недвижимости приобретает кооператив, а пайщик получает его спустя несколько лет в собственность, не доплачивая кооперативу за изменившуюся стоимость недвижимости.
Переплата при приобретении недвижимости в кооперативе существует: она связана с уплатой небольших членских взносов в кооператив, идущих на финансирование его текущей деятельности, оплатой юридической проверки и независимой оценки объекта недвижимости, а также уплатой налогов, госпошлин, банковских комиссий, связанных с приобретением объекта недвижимости в его интересах. В целом ряде субъектов Федерации кооперативы освобождены от налогов при приобретении недвижимости – в этих регионах переплата минимальна.
– Насколько это безопасный механизм для пайщика – покупка недвижимости кооперативом?
– Один из самых безопасных. Во-первых, паевые средства, внесенные пайщиком, при выходе пайщика из кооператива возвращаются кооперативом в двухмесячный срок в полном объеме. Таким образом, пайщик, приобретая недвижимость с помощью кооператива, существенно снижает свои риски: он либо приобретет квартиру, машино-место или апартаменты, либо, в случае если он потерял платежеспособность или передумал приобретать недвижимость, получит назад внесенные им паевые средства. Объект недвижимости, который приобретался в его интересах, может быть предложен другому пайщику или продан кооперативом – деньги от продажи вернутся в паевой фонд.
Во-вторых, кооператив не может закрыться в добровольном порядке без воли пайщиков. Кооператив может быть ликвидирован только на основании решения общего собрания пайщиков, если за такое решение проголосовало не менее чем три четверти присутствующих.
– А от каких рисков кооператив защищает пайщика?
– От риска купить квартиру со спорными правами собственности, а также квартиру, оцененную дороже рынка: кооператив тщательным образом проводит проверку и оценку квартир.
– Вы выступаете соорганизатором фестиваля «Добровидение»…
– Это очень важный для меня проект. Деятельность кооператива направлена на улучшение качества жизни, а качество жизни имеет не только материальную, но и духовную составляющую. Фестиваль направлен на развитие духовно-нравственных ценностей – ценностей семьи, человеческих отношений, отношения к делу. А также на развитие национальных традиций, настоящей культуры, а не зиц-культуры, которой нас пичкают медиа. Он дает возможность вырваться из порочного круга ложных ценностей, которые вокруг нас формирует информационная среда.
Фестиваль помогает людям реализовать себя в сфере творчества – это важное дополнение к нашей программе развития человеческого потенциала. Именно поэтому мы стали активными участниками проекта.
– Какие меры поддержки необходимы для развития кооперации в сфере недвижимости?
– Очень важно на законодательном уровне дать зеленый свет кооперации в решении жилищной проблемы в России. Это выровняет возможности приобретения объектов недвижимости разными группами населения.
Кооперация – направление, которое нуждается в поддержке и на федеральном уровне, и на уровне регионов. Она позволяет выравнивать возможности разных групп граждан в приобретении недвижимости, при этом не требует бюджетного финансирования. Это решение проблем за счет объединения финансовых ресурсов самих граждан. Она создает уникальные возможности приобретения недвижимости, решает социальные проблемы регионов, не подвержена влиянию кризисов.
Кооперация выгодна государству, нужна людям – за ней будущее! ■
Справка
ВАСИЛЕНКО Роман Викторович родился 5 апреля 1969 года в Ленинграде в семье военнослужащих. Окончил Ярославское высшее военное финансовое училище. После окончания училища до 1998 года служил в ВМФ на Ленинградской военно-морской базе.
После увольнения в запас в звании капитана третьего ранга работал в различных финансово-консалтинговых компаниях. Стал основателем нескольких собственных бизнес-проектов.
Прошел бизнес-подготовку в семи странах мира. Получил степень MBA во Франции.
