Технологии для управления объектами недвижимости – достаточно молодой рынок, который наиболее активно развивается в последние два-три года. Так, по данным Statista, в 2019 году рынок Proptech (в этот сегмент входят все технологии, имеющие отношение к зданиям и промышленным объектам) в США составил рекордные $9 млрд. Правда, годом позднее объем сделок упал до $7,2 млрд.
России этот рынок только начал развиваться. Среди активных игроков – фонд Proptech Russia размером в 3 млрд рублей (созданный в 2020 году командами компаний «Тринфико» и Proptech Russia), фонд MR Ventures в $50 млн (девелопера MR Group), ГК «Самолет» (выделившая 8 млрд рублей на IT-проекты внутри компании), ПИК Digital («дочка» застройщика ПИК, занимающаяся IT), частная инвесткомпания O1 Properties, венчурный фонд Genome Ventures (нацеленный, помимо прочего, на Smart City Tech) и многие другие. Активно развивают стартапы «Циан», «Авито», «Яндекс.Недвижимость». Собственными акселераторами обладают Colliers, JLL, Blackstone, Westfield.
Нервная система зданий
Если говорить о существующих и успешно работающих проектах, то большинство решений в области цифровых двойников зданий используется для мониторинга состояния инженерных систем здания и несущих конструкций. Один из крупнейших специализированных игроков на этом рынке – российская компания Sodis Lab. Ее решения работают на таких объектах, как Москва-Сити, комплекс «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге, Ахмат-тауэр в Чеченской Республике, и прочих. Например, в офисном центре «Ростех-Сити», расположенном на территории Тушинского аэродрома на северо-западе Москвы, установлена сеть наклономеров для отслеживания прогиба и наклона конструкции здания. Решение помогает следить за стабильностью конструкции многоэтажного здания и обеспечивает безопасность процесса строительства.
В проекте «Ахмат-тауэр» использовались система мониторинга деформационного состояния несущих конструкций и система мониторинга инженерных систем. Работа установленного на конструкциях оборудования в режиме реального времени отображалась в 3D-модели здания. С помощью виртуального двойника инженеры и работники диспетчерских служб контролировали изменения внутри строительных конструкций и инженерно-технического обеспечения объекта, инженерные службы прогнозировали дальнейшую работу по проекту и предотвращали возможные аварийные ситуации. В результате, по данным компании, застройщик смог существенно сократить расходы на проект.
Киоски и дроны
Цифровые двойники зданий используются и в более специализированных проектах. К примеру, российский стартап Tango Vision создает информационные киоски, которые содержат обновляемую в режиме реального времени информацию обо всех объектах в здании, будь то магазины, транспортная инфраструктура, различные сервисы и другие.
С их помощью посетители могут ориентироваться внутри и получать необходимую информацию, а собственники здания – собирать аналитику и оперативно выкладывать нужный контент: рекламу, каталоги или акции. Возможности сервиса включают интерактивную навигацию, ситуативную цифровую рекламу, видеоаналитику, интеграцию с любыми системами по API и любыми IoT-устройствами.
Все данные хранятся в облаке и формируют своеобразную память зданий. Сейчас решение компании работает в ТРЦ «Метрополис» (Москва), ТЦ «Галерея» (Санкт-Петербург). В ближайшее время решение заработает в «Леруа Мерлен», в технопарке «Сколково», в Maritime Centre Vellamo (Котка, Финляндия) и в бизнес-центре в Лондоне.
Российские стартапы TraceAir и Skyeer занимаются аэромониторингом и облачными технологиями, которые позволяют удаленно организовывать запуски дронов, собирать аналитику, создавать электронную документацию через 3D-визуализацию, панорамы, видео и так контролировать ход строительства. Сейчас у TraceAir в России 10 клиентов: ГК «Автодор», «Норникель», «СБ Девелопмент», «Новатэк», Maire Tecnimont, «Газпром инвест», НКК, группа «Эталон», Capital Group, «Интеррос». TraceAir мониторит строительство участка трассы М12 Москва – Казань, задействован на 20 площадках «Серного проекта 2.0» для автоматизированного контроля предотвращения рисков экологических катастроф.
Также компания активно работает с «Новатэком» по проекту в Новом Уренгое. Среди клиентов Skyeer – НИПИГАЗ, НЛМК, госкорпорация «Росатом», ГК «Самолет». В 2020 году Skyeer участвовал в проекте Росатома в Бангладеш, где применялась комбинированная аналитика мониторинга стройки на основе спутниковой съемки, беспилотной, наземного лазерного сканирования и проектных 3D-моделей.
Большинство решений в области цифровых двойников зданий используется для мониторинга состояния инженерных систем здания и несущих конструкций. Цифровой двойник позволяет создать «живую» модель действующего здания, где отражаются любые процессы, происходящие в здании, в режиме реального времени.
От BIM — к цифровым двойникам
Создание цифровых моделей зданий стало популярной технологией в начале 2000-х, хотя базовые принципы этой технологии были описаны еще в 70-х годах прошлого века. BIM используется для совместной работы и визуализации, то есть создания чертежей и строительства, но не для обслуживания и эксплуатации самого сооружения.
Цифровой двойник позволяет создать «живую» модель действующего здания, где отражаются любые процессы, происходящие в здании, в режиме реального времени. Многие решения в области цифровых двойников используют технологию интернета вещей. К примеру, беспроводные датчики могут отслеживать потребление воды и электричества, перемещение людей внутри здания, открытие новых объектов и т. п.
В долгосрочной перспективе технология цифровых двойников может стать платформой для возникновения принципиально новых рынков, например, шеринга офисного пространства, когда одни офисные площади могут использовать несколько компаний в зависимости от числа сотрудников, которым требуется пребывание на рабочем месте, P2P-аренда и прочее.
Ограничения, связанные с пандемией COVID-19, отчасти также способствуют развитию технологии, так как у компаний появилась потребность контролировать соблюдение норм социального дистанцирования. Совмещение домашнего офиса с обычным офисным форматом работы тоже требует от бизнеса максимально оперативного реагирования на передвижение персонала и контроля изменения в режиме реального времени.
Причем большинство аналитиков уверено, что традиционная модель офиса так или иначе умирает, несмотря на успехи или неудачи в борьбе с пандемией, поэтому новые технологии в управлении зданиями будут востребованы.
Опрос, проведенный международной компанией JLL, показал, что 66 % компаний по всему миру заинтересованы в том, чтобы иметь динамически изменяемое офисное пространство, позволяющее в каждой конкретной локации увеличивать или сокращать офисные площади в зависимости от потребностей сотрудников. Это же может касаться и доступа к инфраструктуре, электроэнергии и прочему. Очевидно, к примеру, что если компания готовится к IPO, то ей на какой-то период понадобится большое число переговорных, презентационное оборудование и прочее, но это не означает, что нужно это все покупать.
Во многих странах компании, занимающиеся продажей и сдачей в аренду недвижимости, столкнулись с тем, что из-за локдаунов не могли показать потенциальным клиентам объекты. Из-за этого многие начали использовать видео-конференц-связь и технологии виртуальной и дополненной реальности. Однако то, что стало решением на время кризиса, может потенциально сформировать новые подходы к рынку.
Виртуальная модель здания дает потенциальному покупателю или арендатору больше информации, чем физический визит в офис. Он может увидеть всю инженерную инфраструктуру, «посетить» все соседние офисы, увидеть, что окружает квартиру или офис, какие помещения уже заселены, и прочее. В комплексе со смарт-контрактами и другими современными цифровыми решениями это может создать принципиально новый рынок, где можно, не вставая с кресла, купить офисные площади, временно сдать их другой компании и потом постепенно освобождать их по мере увеличения числа собственных сотрудников. ■
