Пo дaнным aнaлитичecкoй кoмпaнии Frank RG, в пepвoм квapтaлe 2024 гoдa гpaждaнe Poccии взяли 256 100 ипoтeчныx кpeдитoв нa oбщyю cyммy пopядкa 1 тpлн pyблeй. Пo cpaвнeнию c aнaлoгичным пepиoдoм пpoшлoгo гoдa пoкaзaтeль cнизилcя нa 25% пo кoличecтвy кpeдитoв и нa 18% пo oбъeмy.
B чиcлe ocнoвныx пpичин этoгo cнижeния экcпepты нaзывaют pocт pынoчныx cтaвoк, пoвышeниe пepвoнaчaльнoгo взнoca, coкpaщeниe paзмepa кpeдитa пo льгoтнoй ипoтeкe, a тaкжe ввeдeниe кoмиccий для зacтpoйщикoв пo льгoтным пpoгpaммaм.Рекордным по выдачам кредитов на жилье выдался 2023 год – ипотечных кредитов было оформлено почти на 8 трлн рублей. Основным двигателем ипотечного спроса стали льготные государственные программы, на которые пришлось более половины кредитов.
В апреле 2020-го, в разгар пандемии, правительство решило сделать жилье доступнее и поддержать строительные компании, запустив льготную ипотеку. С момента появления программы ее условия неоднократно менялись. Вначале появилась возможность взять льготный кредит на покупку готового или строящегося жилья, квартиры или дома, потом – на покупку земельного участка для возведения дома, а также на самостоятельное строительство дома или оплату услуг подрядчика.
Принимая решение о запуске программы, правительство опиралось на позитивный опыт 2015–2016 годов. Тогда подобная программа спасла рынок строительства жилья.
В 2021 году были расширены условия семейной ипотечной программы, стартовавшей в 2018-м, вследствие чего у значительно большего количества семей появилась возможность получать данный вид кредита. Так как изначально программа была доступна только семьям со вторым ребенком, рожденным в определенный период. Однако с 2021 года возможность брать подобные кредиты получили и семьи с одним ребенком.
Самая молодая из популярных субсидируемых государством программ – это IТ-ипотека. Ее запустили в мае 2022 года. Ее условия, включая возрастные ограничения, поменялись в 2023-м, сделав ее доступной большему количеству работников IТ-компаний, аккредитованных государством. Таких компаний в России сейчас порядка 20 тысяч. Работают и программа сельской ипотеки для тех, кто хочет приобрести жилье в сельской местности и малых городах; дальневосточная и арктическая ипотека; военная ипотека, нацеленная на поддержку военнослужащих-контрактников; специальная ипотека для жителей новых регионов РФ, запущенная в 2023 году.
Peзyльтaты пpoгpaммы
В сентябре 2023 года выдачи по льготным программам достигли максимума за всю историю их существования. Льготное кредитование оказало огромную поддержку россиянам, обеспечив их жильем. В начале 2022-го было зафиксировано и положительное влияние на демографию в стране. За пару лет действия программ доля многодетных семей увеличилась до 27%.
Безусловно, поддерживаемые государством программы возымели ожидаемое положительное влияние и на рынок недвижимости. В докладе Счетной палаты от 2021 года отмечается, что они предотвратили массовое банкротство застройщиков во время начала пандемии, обеспечили устойчивый спрос на строящееся жилье и сохранили темпы ввода жилья на уровне докризисного 2019 года.
Но у господдержки ипотеки есть и оборотная сторона – наблюдаемый в период действия льготных кредитов беспрецедентный рост стоимости жилья. На основании данных «Сбериндекса» с 2020 по 2024 год цена квадратного метра в новостройках выросла вдвое, а в готовом жилье – на 70%. При этом зарплаты поднялись не так сильно – примерно на 50%.
Более того, первичное жилье сейчас стоит дороже вторичного в среднем на 44%. В январе 2024 года стоимость квадратного метра готового жилья составила 103 695 рублей против 149 914 рублей за квадратный метр в новостройке. А в январе 2020 года квадратный метр готового жилья стоил 59 904 рубля, в то время как «первички» – 73 416 рублей, то есть на 22,5% больше. Выходит, что разрыв увеличился в два раза.
Вторая половина 2023 года прошла на фоне ослабления рубля и перманентного роста инфляции. В силу ухудшения экономической ситуации ЦБ вынужден был поднять ключевую ставку. С 7,5% в июле 2023 года ставка доросла до 16% в декабре. Ставки по несубсидируемым ипотечным кредитам соответственно составили 17–18% годовых. При этом льготная ипотека под новостройки выдается сейчас под проценты до 8% годовых. Разница весьма ощутима.
Пoчeмy льгoты нe вceгдa xopoшo?
Журнал «Тинькофф» посчитал, во сколько медианных зарплат обойдется сегодня типовая однокомнатная квартира в городах-миллионниках. В крупных городах России медианная зарплата в декабре 2023 года составила 50 тыс. рублей, а медианная цена однокомнатной квартиры – 4,3 млн. Таким образом, среднестатистическому россиянину нужно работать и копить на однушку 86 месяцев, или чуть больше семи лет.
А вот в Москве с медианным доходом 72 тыс. рублей и средней стоимостью однушки 11,8 млн рублей копить придется почти 14 лет. При этом по методике расчета предполагалось, что в условной семье, где работают двое, зарплату одного партнера откладывают на покупку будущей квартиры, а на жизнь, оплату ЖКУ и все остальное идут доходы второго. Если же вы один, то считайте соответственно.
Даже если вы попадаете под программы льготного кредитования с учетом последних обновлений субсидированных программ, при такой стоимости жилья закрыть нехватку средств кредитом будет непросто. Сейчас первоначальный взнос по льготной ипотеке вырос с 20 до 30%, а кредитный лимит в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях уменьшился с 12 до 6 млн рублей по аналогии с другими регионами РФ. Для Москвы данная сумма покрывает лишь половину стоимости квартиры.
В 2023 году Минфин России посчитал, что льготные госпрограммы покрывают 80–90% всех ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья, хотя власти намеревались субсидировать не более половины от всей выдающейся в стране ипотеки на новостройки. Расходы госбюджета при этом значительны. В 2023–2025 годах на субсидирование ставки по льготным программам ипотеки из дефицитного бюджета должно быть направлено 610 млрд рублей.
Банк России высказывался против массовой выдачи льготных ипотечных кредитов, так как это, по оценке регулятора, уменьшает влияние ключевой ставки на динамику розничного кредитования. Поэтому Центробанку, поддерживая ценовую стабильность, приходится еще сильнее ужесточать денежно-кредитную политику.
В январе текущего года глава ЦБ Эльвира Набиуллина четко обозначила свое отношение к субсидированным программам. «Льготная ипотека должна быть адресной и отвечать тем задачам, которые нельзя решить рыночными методами», – сказала Набиуллина. В качестве примера адресных программ глава ЦБ называет семейную, дальневосточную и сельскую ипотеки: «За массовые льготные программы платят другие налогоплательщики, которые не пользуются этими льготами».
Влиять на объемы выдач льготной ипотеки ЦБ может лишь косвенно, посредством изменений в регулировании. Например, 1 октября 2023 года были повышены макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке.
Таким образом, регулятор увеличил нагрузку на капитал банков по определенным типам кредитов. Для кредитов на новостройки с низким первоначальным взносом и ссудам для закредитованных заемщиков они выставлены на запретительном уровне, что заставит банки приостановить выдачу таких кредитов. По данным бюро кредитных историй «Скоринг Бюро», на конец 2023 года доля российских заемщиков, которые имеют пять и более активных кредитов, достигла 8,6%.
При текущей стоимости жилья, даже используя материнский капитал, собрать сумму на первоначальный взнос может быть непросто. По данным ЦБ, на 1 июля 2023 года в России половина из более 10 млн ипотечных заемщиков (46%) дополнительно к ипотеке имела хотя бы один кредит без обеспечения. Примерно 6,2% ипотечных заемщиков до оформления кредита на жилье берут крупную ссуду (более 100 тыс. рублей) на первоначальный взнос. С 1 марта текущего года банки ужесточили требования к показателю долговой нагрузки (ПДН) – соотношению между ежемесячными платежами и доходом заемщика в месяц, что увеличило число отказов.
С мнением ЦБ согласны многие эксперты рынка. «В среднем 15–25% льготных ипотечных заемщиков покупают квартиры, чтобы их впоследствии сдавать», – говорит генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев и подчеркивает, что «льготные программы должны поддерживать социально важные категории и профессии: молодые семьи, семьи с детьми, врачей, учителей».
Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов считает ситуацию тупиковой: «Если льготную ипотеку отрезать или серьезно ограничивать, мы получаем падение спроса, негативно сказывающееся и на застройщиках, и на банковской системе. Если мы ее оставляем, получаем чудовищный перекос, связанный с ценовым разрывом между „первичкой“ и „вторичкой“. Колоссально растет нагрузка на бюджет в связи с компенсацией потерянных процентных доходов банков со всеми вытекающими».
Глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко говорит, что «программа создала серьезные риски для банковской системы. Кроме того, постоянная дотация навредила и главным лоббистам льготной ипотеки – застройщикам. Сейчас в условиях высоких ипотечных ставок стройотрасли нужна господдержка, но из-за роста бюджетных расходов государство вынуждено ее сворачивать».
Чeгo ждaть в 2024-м?
В этом году было объявлено, что программа льготной семейной ипотеки под 6%, которая должна была завершиться в июле, будет действовать до 2030 года. Также правительство подготовит предложения о распространении льготной семейной ипотеки на вторичный рынок.
Ожидается, что такой кредит поддержит семьи с детьми в регионах, где возводится мало жилой недвижимости. А вот льготную ипотеку на новостройки под 8%, скорее всего, после 1 июля текущего года продлят только в отдельных региональных и социальных сегментах.
В начале года активно обсуждалось введение банками комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки по всем существующим льготным программам. Теперь девелопер обязан досубсидировать льготный кредит. А оформить льготную ипотеку можно лишь у застройщиков – партнеров банков.
Дело в том, что с декабря 2023-го предельный размер субсидий банкам по госпрограммам снизился на 0,5 п. п., что привело к крайне низкой доходности льготного кредитования для банков. Для компенсации потери доходности были введены комиссионные для застройщиков в размере от 8 до 13%, в среднем примерно 10% от суммы кредита единовременно.
Такие комиссии ввели крупнейшие банки страны, на которые приходится львиная доля (до 85%) ипотечных кредитов: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк. Многие банки пока не берут дополнительный процент по льготным программам: «Дом.РФ», Газпромбанк, Абсолют Банк, Россельхозбанк, «Тинькофф», Уральский банк реконструкции и развития, Всероссийский банк развития регионов и Сургутнефтегазбанк.
Эксперты предсказывают: введение комиссии скажется и на покупателях новостроек, так как оно приведет к росту цен на новостройки на 7–8%. Дело в том, что застройщики, скорее всего, «зашьют» часть издержек в стоимость квартир, что приведет к росту цен на жилье.
Если говорить о прогнозах по ценам на весь 2024 год, то в основном эксперты ожидают небольшого снижения показателей на вторичном рынке и стабильности на рынке новостроек либо же небольшого удорожания новых квартир – в пределах уровня инфляции. Разумеется, многое будет зависеть от ключевой ставки и ее движения.
«Заградительные рыночные ставки и ужесточение условий выдачи льготных кредитов сдерживают развитие рынка. Многие клиенты переориентируются на беспроцентные рассрочки, часть покупателей откладывает приобретение квартир до стабилизации экономической конъюнктуры. В свою очередь, цены на первичном рынке сегодня стагнируют. Рост наблюдается только в самых ликвидных проектах, а коррекции вниз не происходит, поскольку в течение успешного 2023 года застройщики сформировали финансовую „подушку безопасности“», – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
«Если говорить о прямом снижении всего рынка вторичной недвижимости, оно невозможно на уровне экспозиции, и лишь реализованный спрос может показать незначительное снижение. Это будет значить, что во время переговоров продавцы предлагают какой-то дисконт. Но опять же существенное массовое снижение цен маловероятно», – считает владелец агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.
Чтo дeлaть зaeмщикy?
Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «МИЭЛЬ», советует заемщикам расширить горизонты выбора объекта, сместив акцент на вторичный рынок. «Цены на новостройки заметно выше, чем цены на „вторичке“. Из-за такого дисбаланса разница в ставках по льготным программам на новостройки и стандартным ставкам на „вторичке“ зачастую уравнивает ежемесячные платежи по кредиту. К тому же относительное снижение спроса на период высоких ставок добавляет шансов подобрать „свой“ вариант без паники и ажиотажа. В то время как последующее снижение ставок способно повлечь за собой рост спроса и, как следствие, рост цен».
Какие еще варианты возможны? Г-жа Ибрагимова советует обратить внимание на комбоформат, когда люди берут основную сумму по льготным программам и добирают небольшую сумму по рыночным ставкам.
Также, если все же речь идет о первичном рынке, то стоит узнать про рассрочки, особенно для альтернативных сделок. «Для покупателей важно, что размер первоначального взноса у ряда застройщиков может составлять от 5%. Рассрочки на год могут быть и вовсе беспроцентные. Вариантов таких программ теперь больше, и они стали более индивидуальны и интересны. Процент зависит от первоначального взноса и сроков строительства», – уточнила Юлия.
Президент ассоциации AREA Ирина Жарова рассказала, что в премиальном сегменте на вторичном рынке уже есть практика рассрочки от года до двух лет, когда продавец или инвестор, ранее вложившийся в пул квартир от девелопера, не готов давать скидку. Однако он готов получить первоначальный платеж 30–50% и остаток получать траншами, обременив квартиру до окончания сделки, застраховав жизнь нового собственника в свою пользу, чтобы не участвовать в разделе наследственной массы. «В общем, приходится придумывать инструменты, так как альтернативы ипотеке на вторичном рынке нет», – пояснила Ирина.
Руслан Сырцов рассказал, что широкое распространение получила и траншевая ипотека. Подобный кредит подразумевает, что банк выдает покупателю заем на приобретение строящегося жилья частями, которые переводятся на счет девелопера. «Как правило, траншей два, но может быть и больше. Первую часть денег банк направляет застройщику после подписания договора долевого участия (ДДУ), и он может быть как символическим, так и достигающим 30% от размера кредита. В любом случае до ввода дома в эксплуатацию сохраняется комфортная сумма выплат, – подчеркивает Руслан. – После получения разрешения на ввод (или незадолго до него, если такое условие прописано в договоре) банк должен перевести девелоперу последний транш с оставшейся суммой. С этого момента клиент начинает платить банку сумму основного долга и проценты».
Еще Руслан поделился рабочей схемой ипотеки с двумя аккредитивами (специальными банковскими счетами). Первый оплачивается сразу после регистрации. В свою очередь, второй находится в банке установленный срок (не менее 6 месяцев). В течение периода, пока деньги хранятся на счете, клиент получает сниженную процентную ставку, так как банк «пользуется» деньгами. В установленный период раскрывается второй аккредитив, происходят расчеты с застройщиком, а у клиента повышается ставка. По сути, для клиентов это своеобразный аналог траншевой ипотеки, хотя принцип действия этих кредитных инструментов отличается.
«Кроме того, некоторые девелоперы предлагают субсидирование ипотеки на определенный срок. Если механизм не подразумевает переплату, то это однозначно выгодно для клиента. Впрочем, даже с увеличением стоимости квартиры опция оправдана, ведь в отличие от траншевой ипотеки она распространяется в том числе на готовые квартиры», – резюмировал Руслан.
30.05.24
