Проблемное наследие обанкротившихся застройщиков в Московской области оказалось весьма внушительным и разнообразным. Каждый из недостроенных жилых комплексов, разбросанных по всему Подмосковью, обладал неповторимым набором трудноразрешимых задач и строительных погрешностей.
В СМИ чаще всего тема обманутых дольщиков обсуждалась с точки зрения социального контекста. А вот то, с чем непосредственно пришлось столкнуться в процессе достроя брошенных застройщиками МКД, мало кому известно, хотя представляет для специалистов строительной отрасли безусловный интерес, поскольку подобных примеров масштабного исправления ошибок в истории жилищного строительства еще не было.
Основное бремя ответственности и организация процесса завершения строительства проблемных многоквартирных домов были возложены на Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области. Его наделили весомыми полномочиями для оперативного решения межведомственных вопросов и взаимодействия с органами власти.
Функции технического заказчика и строительного контроля для фонда по дострою объектов с 2021 года выполняло ГБУ МО «НИИПРОЕКТ» – старейшая проектная организация Подмосковья. Соответствующее решение было принято на областном уровне в июне 2021 года. Учреждение перепрофилировали под новые задачи, значительно обновили коллектив.
Все жилые комплексы, строительство которых по разным причинам и в разное время было прекращено, находились к моменту начала работы по дострою в разной степени готовности. Отправной точкой для проектировщиков стали результаты инженерно-технического обследования и экспертизы недостроенных зданий.
По каждому ЖК принималось отдельное решение: какие конструкции и инженерные коммуникации можно сохранить, какие необходимо демонтировать. Один из важных моментов, который учитывался в процессе достроя жилых домов и принятия разного рода технических решений, – соблюдение квартирографии. Все, что было ранее прописано в договорах с обманутыми дольщиками, должно было быть учтено и выполнено. Поскольку целостной проектной документации покинутых объектов, как правило, не осталось, специалистам ГБУ МО «НИИПРОЕКТ» пришлось все начинать практически с нуля: выполнить целый комплекс действий, собрать в единое целое, чтобы начать проектные работы. В новые задачи учреждения логично вписалось подразделение лабораторных изысканий и обследований, которое после реформирования ГБУ МО «НИИПРОЕКТ» сохранило в полном объеме, модернизировало и расширило как техническое оснащение, так и кадровый потенциал.
61 MKД – 61 пpoблeмa
В зоне ответственности ГБУ МО «НИИПРОЕКТ» в период выполнения функций технического заказчика и строительного контроля по программе достроя находились 17 жилых комплексов Подмосковья. Это 61 проблемный жилой дом общей площадью 728 648 кв. м жилья с учетом благоустройства прилегающих территорий и всем разнообразием проблем. Для обеспечения непосредственно строительного процесса потребовалось объединение взаимодействия проектировщиков, строителей-подрядчиков, ресурсоснабжающих организаций, обследователей, изыскателей. И уже на следующем этапе – контроль на объекте за качеством и объемом выполненных работ.
За этими понятными каждому строителю фразами в данной ситуации стоит трехлетний период принятия нетривиальных технических решений, многочисленных и долгих совещаний, преодоления бюрократических барьеров и ненормированной работы, на сроки выполнения которой не влияли ни природные катаклизмы, ни организационные трудности. Работа на стройплощадках не прекращалась ни на минуту: если нельзя было делать одни виды работ, выполняли другие. Каждый день был дорог, тем более когда речь шла об объектах высокой социальной значимости. На этапе работ по технологическому присоединению к сетям, подключениям, подводу инженерных коммуникаций важным фактором для оперативного решения задач также стала совместная работа с местными администрациями, профильными министерствами и подведомственными ресурсоснабжающими организациями: Мособлгаз, Мособлэнерго, Минэнерго, АРКИ. Наиболее важные вопросы регулярно обсуждались на оперативных совещаниях с участием заместителя Правительства Московской области Максима Фомина.
Haйти yникaльныe тexничecкиe peшeния
Практически по каждому из проблемных объектов приходилось принимать отдельные технические решения. Общих шаблонов не было и быть не могло: разные застройщики, разные ошибки.
Например, жилой комплекс «Березовая Роща» – одна из масштабных площадок достроя: 13 многоквартирных домов. К моменту начала работы с ними четыре дома из 13 были формально в высокой степени готовности. Техническое же обследование показало, что несущая способность этих объектов равна нулю. То есть при нагрузке они могут потенциально развалиться. Пришлось принимать решение демонтировать их в полном объеме. В ЖК «Бекасово-Сити» в Наро-Фоминске пришлось менять расположение ливневой канализации из-за того, что строители наткнулись на кабель военной связи, не нанесенный на сводный план сетей, который ранее уже был согласован со всеми ресурсоснабжающими организациями перед проектированием и началом производства земляных работ. Техническое решение заключалось в обходе коммуникаций, поскольку вынести кабель за пределы строительной площадки не представлялось возможным.
Подобные факты в процессе строительства не единичны, но в любом случае требуют принятия точных и оперативных технических решений.
Некоторые решения позволили сократить плановые сроки ввода. Например, в Можайске было проведено повторное детальное обследование ограждающих конструкций МКД, которое позволило локализовать повреждения кладки. Значительных повреждений наружной стены жилого дома со стороны железной дороги выявлено не было. В итоге объем демонтажа сократился практически на 90%. На основании полученных данных была осуществлена корректировка проектной документации. После получения положительного заключения экспертизы эти изменения были приняты к дальнейшему производству работ подрядной организацией. Таким образом, более детальное изучение и выборочные решения помогли сократить плановые показатели по срокам ввода дома в эксплуатацию и снизить объем трудоемких работ.
Из-за длительного отсутствия работ на брошенных объектах также приходилось вносить технические корректировки и принимать актуальные на данный момент инженерные решения. В том же Можайске еще на этапе проектирования экспертами при обследовании здания было установлено, что длительный период отсутствия надлежащей эксплуатации здания, воздействие повышенной влажности и нестабильных температур привели к потере жесткости как монолитных, так и сборных элементов перекрытий.
Чтобы вернуть конструкциям изначальные физические показатели, в ЖК «Можайский» был применен современный, технологичный комплекс работ по усилению конструкций кевларовым углеволокном. Применение углеродного волокна как эффективного строительного материала способствует скорому восстановлению прочности, несущей способности плит. С таким укреплением здание будет долго и успешно эксплуатироваться.
Еще на одном объекте было принято решение о замене окон фасада со стороны железной дороги в связи с увеличенными санитарно-гигиеническими требованиями к защите от шумового загрязнения. В этой части дома установили стеклопакеты с усиленными шумоизоляционными характеристиками в соответствии со строгими стандартами строительства жилых домов и учетом особенностей окружающей среды.
Учecть цeнoвyю нecтaбильнocть
Работы по дострою проблемных объектов совпали с периодом нестабильной ситуации с ценами на строительном рынке. Сложные решения пришлось принимать и в этом блоке задач.
Процесс подготовки сметной документации – один из самых трудоемких. На разных этапах проекта она может корректироваться. На подготовительном этапе существуют только предварительные расчеты. Окончательная цена договора формируется по результатам проведения государственной экспертизы, после чего заключается контракт по основному объему работ, который тоже предполагает несколько этапов. Инфляция, скачки цен, изменение стоимости трудовых ресурсов – все это приходилось учитывать и делать корректировку проектной документации, повторно проходить государственную экспертизу, для того чтобы в дальнейшем можно было использовать и запроцентовать утвержденную сметную стоимость объекта при закрытии выполненных работ.
При расчетах использовали индексы дефляторов цен. В ряде случаев это позволяло сделать 100%-ную предоплату подрядчику и успеть уложиться в ценовой диапазон до повышения стоимости. Деньги на дострой выделялись из местного и федерального бюджетов. Поэтому любые изменения цен проводились исключительно через государственную экспертизу.
Пpeoдoлeть бюpoкpaтичecкиe пpeпятcтвия
Для обеспечения безопасной эксплуатации объекта российским законодательством предусмотрен перечень обязательных норм и требований. При этом в актуальной нормативной базе решений для ситуаций, возникавших в процессе работы по дострою брошенных объектов, не было. Времени и возможностей для их принятия в стандартном режиме – тоже.
Трудности возникали даже с получением разрешения проезда строительной техники с придомовой территории для выезда на дорогу общего пользования, поскольку объекты достроя находились на уже обжитых за эти годы территориях. Притом что администрации городских округов, на территории которого находится проблемный ЖК, сами прекрасно понимали необходимость участия в организации данного процесса, но по тем или иным причинам сделать это напрямую, без привлечения вышестоящих инстанций не могли. Для каждого случая приходилось совместными усилиями находить и принимать отдельные решения. Длительное согласование с Комитетом лесного хозяйства Московской области потребовалось для получения порубочного билета на территории ЖК «Пушкарь» в Пушкинском городском округе, необходимого для прокладки наружных инженерных сетей, хотя их прокладка изначально планировалась через земли лесного фонда. Законное решение, сохраняющее целостность лесного фонда, в конце концов было найдено, сети подведены, дома сданы в эксплуатацию.
За время работы по дострою примеров взаимодействия различных структур в плане преодоления бюрократических барьеров было довольно много, что вполне естественно, учитывая совершенно нестандартную ситуацию, в которой реализовывалась программа достроя. Тем более что времени на корректировку проектов в стандартном варианте никто не закладывал. Все препятствия были в конце концов общими усилиями, с участием самих контролирующих органов успешно преодолены.
Bзaимoдeйcтвoвaть 24/7
Внимание к ходу выполнения задачи восстановления прав обманутых дольщиков было исключительное и регулярное. Актуальные вопросы хода строительства объектов обсуждали зачастую непосредственно на строительных площадках. На рабочих встречах с дольщиками присутствовали представители городских администраций, прокуратуры, Главгосстройнадзора Московской области, Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области, генерального подрядчика и технического заказчика. Участники отвечали на вопросы, уточняли графики выполнения работ, согласовывали совместные действия по решению текущих вопросов. Представители контролирующих органов организовывали ведомственные выезды на объекты с целью ознакомления с ходом выполнения работ на площадке, соблюдением сроков и графиком ввода объектов в эксплуатацию.
На объекты выезжали делегации во главе с министром жилищной политики Московской области Инной Федотовой. На финальной стадии строительства ряд жилых проблемных комплексов Подмосковья с проверкой посетил губернатор Московской области Андрей Воробьев.
3aвepшить пepeдaчy жилья и чиcтoвoe блaгoycтpoйcтвo
Завершается процесс передачи жилья обманутым дольщикам в тех МКД, которые были введены в эксплуатацию в конце 2023 года. Подписание документов и приемка жилья идут в тесном взаимодействии с Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области и Министерством жилищной политики Московской области. На объекты регулярно продолжают выезжать и сотрудники ГБУ МО «НИИПРОЕКТ».
В числе оставшихся работ – только чистовое благоустройство ряда объектов, которое в соответствии с разделом проекта организации строительства (ПОС) было вынесено на теплое время года. Например, в ЖК «Березовая Роща» мероприятия по благоустройству были выполнены в минимальной части, для обеспечения безопасности объектов – проезда пожарных машин, путей эвакуации и т. д. Подобная схема была реализована и на объекте достроя в Наро-Фоминске, где ввод в эксплуатацию также пришелся на зимний период 2022 года. Окончательно работы по благоустройству некоторых территорий планируется завершить в первой половине 2024 года.
Ocмыcлить yникaльный oпыт
Ситуация с обманутыми дольщиками в обозримом будущем вряд ли повторится: на законодательном уровне защита граждан – участников долевого строительства сегодня прописана достаточно обстоятельно. Однако опыт реализации таких уникальных строительных программ, накопленный строительным комплексом Подмосковья, нуждается в осмыслении. Он очень важен для реализации государственных строительных программ и может быть использован при реализации других инфраструктурных проектов.
