BIM как правило
– Виталий Викторович, над какими проектами вы сейчас работаете?
– Мы работаем в нескольких регионах России: прежде всего в Московской области, Москве, Санкт-Петербурге, Нижегородской области и других субъектах Федерации.
В первую очередь занимаемся проектами социального назначения – преимущественно для Московской области. Из проектов четвертого квартала этого года отмечу детский садик на 200 мест и школу на 1550 мест в Московской области. На уровне обсуждения условий контракта находятся два больших ледовых дворца в ЦФО.
Что касается названных мной проектов детского сада и школы, то согласно ТЗ они проектируются целиком с использованием BIM-технологий. А детский сад – еще и пилотный проект Мособлгосэкспертизы по применению BIM-проектирования при формировании смет на строительство.
Наряду с этим у нас в работе более 40 проектов по дострою в Московской области.
– Там тоже используете BIM?
– При дострое BIM сейчас не используется. Здание уже в значительной степени «сформировано»: стоит задача разработать рабочую документацию. Кроме того, степень готовности объектов разная, и, пока будешь рисовать в BIM, потеряешь время, а в дострое важна скорость реализации.
Кроме того, не развито сканирование объектов, а это довольно дорогостоящая процедура, и сметами на дострой она не подразумевается. Однако если делать лазерное сканирование уже построенных объектов, подлежащих дострою, то применить 3D-технологии в дострое будет возможно.
Пока считается, что лазерное сканирование – это необоснованные затраты. Тем более что, еще раз повторю, важен фактор времени. Восстановить проект ради завершения строительства, как правило, проще в 2D – через «Автокад», чем пытаться сделать это в 3D.
По всем остальным объектам мы целиком перешли на BIM. Архитектура и конструктив уже лет пять выполняются исключительно в Revit. В 3D проектируются и инженерные сети.
– Какие проблемы вы видите в развитии 3D-технологий проектирования?
– Главным образом крайний дефицит библиотек семейств моделей конструктивных элементов, что негативно сказывается на сроках BIM-проектирования. Сейчас три четверти времени тратится на моделирование элементов, из которых потом собирается модель.
Очень важно, чтобы производители отделочных материалов, комплектующих, инженерного оборудования, выпуская свою продукцию, одновременно выпускали библиотеки семейств моделей своих элементов. На мой взгляд, стоит ввести соответствующее законодательное требование к производителям: это серьезно ускорит развитие BIM в проектировании и строительстве.
Справиться с бедой
– В чем специфика проектов достроя?
– В России недостроенное жилье – это беда номер один на протяжении, наверное, двух последних десятилетий. Если не брать заведомо мошеннические схемы, а рассматривать только ошибки, то причина проблем застройщиков состоит в том, что, приступая к строительству того или иного многоквартирного дома, они часто не могли оценить, смогут ли они построить его за те деньги, которые они заложили в бюджете на этот дом, уложатся ли в этот бюджет, и как сработает рынок: купят ли эти квартиры или нет.
Все эти риски и несовершенство законодательства привели к тому, что объем обманутых дольщиков у нас в стране оказался критически велик. По последней статистике, в России не достроено более 3000 МКД, возводившихся в рамках долевого финансирования, а значит, у нас десятки тысяч обманутых дольщиков.
Мы немало работаем в Московской области. Так вот, в одном только Подмосковье порядка 400 с лишним объектов с обманутыми дольщиками! В этом нельзя винить Правительство Московской области или застройщика – это рынок, он очень сложный, очень нестабильный.
Поскольку объем обманутых дольщиков в стране оказался критичным, государство обратило особое внимание на проблему: были приняты поправки в 214-й ФЗ «О долевом строительстве», предусматривающие эскроу-счета. Поправки вступили в силу с 1 июля 2019 года. И сейчас застройщики работают уже не с личными деньгами дольщиков, а, по сути, с кредитным продуктом. Деньги дольщиков являются залоговой «кубышкой» для застройщика.
Если застройщик все исполнил – он молодец: он эту «кубышку» вскрывает и забирает из нее деньги. Если нет, то у него возникают прямые взаимодействия с банком, а дольщикам возвращаются их вложения.
Но к моменту, когда данное законодательство вступило в силу, в стране накопились тысячи недостроенных домов. Мы знаем о случаях в стране, которые гремели: это и СУ-155, и Urban Group, и десятки других обанкротившихся застройщиков.
Для систематизации данной работы вышел 151-й ФЗ от 27 июня 2019 года, определяющий порядок действий Фонда обманутых дольщиков по обеспечению прав обманутых дольщиков в получении долгожданных квадратных метров или денежных компенсаций по рыночной стоимости недостроенного жилья.
Согласно этому закону во всех регионах, где есть обманутые дольщики, а они есть в каждом субъекте Федерации, созданы свои региональные фонды. Региональные фонды финансируются из регионального бюджета и через субсидии федерального бюджета, федеральный фонд в первую очередь пополняется из федерального и региональных бюджетов. И уже за счет бюджетного финансирования осуществляется дострой.
Мы обязаны реализовать проекты достроя, имея жесткие ограничения: реализовать их в рамках действующих на данный момент норм по энергоэффективности, по противопожарным и иным требованиям; при этом в рамках требований ДДУ и по правилам, распространяющимся на бюджетные объекты, то есть в рамках бюджетных лимитов и с согласованием с госэкспертизой смет.
– Какие нерешенные проблемы есть в сфере создания проектов достроя?
– Прежде всего учет изменений законодательства. Брошенные объекты относятся в основном к 2012–2015 годам. В то время действовали, например, нормы по сбросу ливневых стоков на рельеф. И если мы говорим о Московской области, то в ней мало развита система ливневой канализации.
Соответственно, при дострое приходится проектировать накопительные емкости, решать вопросы по очистке воды. А место для этих емкостей нужно еще поискать. Городская инфраструктура для создания таких емкостей не приспособлена. Дом уже частично стоит – мы не можем перенести его на другой, более свободный участок. Кроме того, согласно 151-му ФЗ, мы не можем выходить за границы участка. Мы ставим эту проблему перед Правительством Московской области, а оно – перед федеральным правительством.
Еще одна острая тема – новые пожарные нормы: эвакуация МГН, а также дымоудаление. Учитывать новые пожарные нормы в домах, которые мы достраиваем, крайне трудно.
Объекты стоят достаточно давно, пусть и недостроенные. Все это время жизнь шла своим чередом – и вокруг них сложилась иная инфраструктура, чем в момент получения разрешения на строительство. В результате парковки, детские спортивные площадки, предписанные современными нормами, строить просто негде.
Еще один блок вопросов: нагрузка на инженерные сети, предусмотренная в ТУ, за то время, пока дом стоит недостроенным, уже перераспределена между другими объектами. И сейчас требуются новое получение разрешений и зачастую строительство дополнительной инженерной инфраструктуры, например котельных или систем водоснабжения.
Набор уникальных компетенций
– Каких компетенций требует от проектной компании работа по программам достроя?
– Это проектная работа повышенной сложности. Она требует хорошего владения нормативной документацией, издававшейся за последние десять лет, то есть всей историей формирования и изменения нормативного поля.
Наше законодательство в области проектирования и строительства довольно часто меняется. За последние десять лет пожарные техрегламенты менялись трижды, СанПиН также несколько раз менялся, за десять лет мы перешли от СНиПов к СП. Объем изменений огромен.
И если владеть нормативными требованиями, которые действовали 10 лет назад по старому постановлению Правительства РФ №1047, то понятно, как учесть требования действующего постановления Правительства – №825. Проект запускаем сегодня и обязаны учитывать сегодняшние требования.
Кроме того, объекты достроя начинали реализовываться в разное время, проекты создавались проектировщиками, имеющими весьма разную квалификацию. Они проходили экспертизу в разных экспертных организациях, в том числе негосударственных: как правило, в негосударственных.
С 1 января 2018 года под эгидой Главгосэкспертизы России была введена система регистрации в едином государственном реестре заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (ЕГРЗ): любое положительное заключение экспертизы в обязательном порядке загружается в ЕГРЗ, производится его проверка и присваивается номер экспертизы. Так вот, наибольший объем недостроенных объектов был спроектирован в эпоху до ЕГРЗ. Качество экспертизы никем не проверялось.
Разобраться в чужом проекте, оценить его с точки зрения современных норм, постараться привести проект к современным требованиям, а если это невозможно, то обосновать спецтехусловия – все это требует недюжинных квалификации и опыта.
Еще одна важная составляющая компетенций – соблюсти требования ДДУ, о чем я уже сказал выше. Наша задача – из всего многообразия ДДУ «собрать» дом. Чтобы каждая квартира в нем соответствовала ДДУ!
В обычном проектировании самые сложные моменты связаны с первым, вторым и последним этажами – «промежуточные» этажи просто нанизываются на конструкцию верхних и нижних этажей. В проектировании достроя головоломку представляют собой каждый этаж, каждая квартира.
Кроме того, поскольку дострой – бюджетное строительство, важными умениями проектной организации являются составление спецификаций и ведомостей объемов работ, затем осмечивание этих работ, чтобы при реализации этих проектов за счет бюджетного финансирования в условиях даже сильно меняющейся конъюнктуры рынка – изменения стоимости материалов и оборудования – у подрядчика была возможность достроить этот объект и ввести в эксплуатацию.
Характерный пример из нашей практики, в котором отражены все названные мной проблемы. В Нижнем Новгороде нами допроектирован 10-этажный дом. Согласно проекту, который был согласован в 2016 году одной из негосударственных экспертных организаций, там предусмотрен всего один лифт. Это нарушение норм: у дома выше девяти этажей должны быть два лифта.
– Пассажирский и грузовой?
– Совершенно верно. Однако дом по структуре помещений сформирован, в нем есть конечное число ДДУ. Но, так как строительство остановилось на этапе нескольких пробных свай, мы можем внести требуемые изменения.
Мы, сохраняя ДДУ, вынуждены встраивать в проект новый лифт. По сути, речь идет о перепланировке объекта. А в ДДУ ведь прописан не только метраж, но и ориентирование объекта по солнцу и набор помещений: комнаты, санузел, кухня с определенными параметрами. Потому, переформатируя проект в соответствии с действующими нормами, условия ДДУ для всех квартир мы обязаны сохранить.
Зачастую при перепроектировании дом становится чуть шире, чуть длиннее, меняются параметры наружных стен. Ведь изменились нормы по энергоэффективности. Сейчас не может быть согласован проект дома с коэффициентом энергоэффективности ниже В+. А зачастую застройщики экономили – было и С.
Хорошо, если к моменту, когда застройщик объявлен банкротом, объект не построен. При этом очень много объектов, которые построены: уже стоит коробка. И здесь включается важный фактор в дострое: обследование. Оно должно быть крайне качественное, содержать полный комплекс обмерных работ, потому что, только имея полную картину о том, что же собой представляет некое строение, которое в будущем будет называться жилым домом, мы как проектировщики можем дать правильные проектные решения по дострою этого объекта.
11 лет опыта проектирования
– А как давно вы занимаетесь проектной деятельностью?
– С 2010 года. В 2007 году мы с коллегами организовали в Санкт-Петербурге компанию «ПромСтройИнжиниринг», выполнявшую функции службы заказчика. Занимались комплексным сопровождением проектов: организовывали строительство, получали согласования, разрешения.
Первоначально проекты собственными силами не разрабатывали – нанимали проектные организации, ставили им задачи, проверяли и принимали у них проектную документацию. Со временем мы пришли к тому, что проще самим заниматься проектированием, чем исправлять чужие ошибки.
С 2010 года мы заключили договор на проектирование ледового дворца в Туле – на ул. Демьяна Бедного, 26Б. Это был наш первый проект как проектной организации – с частным заказчиком. Мы разработали проект и прошли экспертизу в негосударственной экспертной организации, причем в Санкт-Петербурге, так как для проектов, разрабатываемых за частные средства, как правило, не требуется прохождение государственной экспертизы.
С этого объекта началась история проектирования в компании «ПромСтройИнжиниринг». Таким образом, в этом году уже 11 лет, как мы занимаемся этим направлением.
После почти 10-летней работы в «ПромСтройИнжиниринге» мне предложили должность генерального директора в крупной московской проектной организации – ООО «ТРИДИКА». Компания занимается, на мой взгляд, важной темой для страны: подготовкой документации для завершения строительства по домам обманутых дольщиков.
Например, дострой для обманутых дольщиков ГК Urban Group. У обанкротившейся группы компаний было 120 объектов, из них 68 – жилые дома. Кроме того, в эти 120 объектов входят инженерное обеспечение и объекты социального назначения.
Именно для реализации задачи достроя мне в феврале 2019 года предложили возглавить данную компанию.
– С какими заказчиками проектных работ сотрудничаете?
– У нас широкий круг заказчиков: это и государственные, и частные заказчики. В портфеле проектных заказов группы компаний «ПромСтройИнжиниринг» 80% объема заказов – объекты, строящиеся за бюджетные средства: муниципальные, региональные, федеральные.
Мы проектируем жилые дома, школы, детские сады, инженерные сети, крытые катки. Относительно недавно реализовали два проекта крытых катков федерального значения, заказчик – Министерство спорта РФ.
Частное и государственное
– В чем специфика частных и государственных заказчиков?
– С частным заказчиком работать интересно и сложно одновременно. Интересно в том смысле, что частный заказчик «живет» проектом. У него есть масса консультантов, он привлекает множество экспертов. У заказчика каждый день, каждую неделю, каждый месяц новые идеи, поэтому проект «живой», в него постоянно вносятся изменения. Как я люблю говорить, заказчику ночью приснилась идея, а утром он нам ее выдал.
Если мы выходим на частный проект, мы формулируем некую концепцию – направление, в котором двигаемся, и в процессе проектирования в сотрудничестве с заказчиком формируется структура. Она постепенно обрастает деталями, далее она обретает итоговые очертания. Реализованный проект довольно часто сильно отличается от первоначального замысла.
Когда же мы говорим о государственном заказчике, есть четкое техническое задание: оно является приложением к государственному контракту и не может измениться, потому что рамки 44-го или 223-го федеральных законов определяют, что техническое задание – существенный критерий контракта. Любое его изменение – это новые торги.
В этом смысле реализовывать бюджетные проекты проще. Но здесь есть свои сложности, которые возникают во взаимодействии с заказчиком.
С государственным заказчиком ты получаешь техническое задание и уходишь на полгода на изыскания и проектирование. Коммуникация с заказчиком есть, но она, как правило, формализована и ограничена. По сути, проектировщик предоставлен сам себе.
Он выдает уже готовый продукт, сделанный по собственному разумению, который потом направляется в госэкспертизу. За те решения, которые были приняты в ходе разработки проекта, несет ответственность прежде всего сам проектировщик, заказчик видит готовый продукт (проект) после выхода из экспертизы.
Безусловно, в рамках государственного контракта есть процесс согласования. Если взять упоминавшиеся выше спортивные проекты, то Минспорт их смотрит, согласовывает. Если мы говорим о внешнем облике объектов, свои параметры согласовывают архитектурные ведомства субъектов Федерации, высказывают свою точку зрения по поводу внешнего вида объектов и встраивания их в окружающую застройку. Это все, разумеется, учитывается проектировщиком.
Далее в дело вступает госэкспертиза, которая проверяет данный проект на соответствие нормам и правилам, а также корректность применяемых материалов и технологий строительства с точки зрения их стоимости. Если мы, допустим, изначально заложили в проект дорогие отделочные материалы, то экспертиза в рамках своих полномочий, анализируя рынок, выдает замечания о нецелесообразности использования таких материалов. Зачастую предлагается замена материалов на экономически целесообразные.
К примеру, дверь: по типовой расценке для дверей она стоит 12 тыс. рублей, а мы хотели применить какую-то специальную дверь за 25 тыс. рублей. Мы обязаны это отдельно согласовать с заказчиком, обосновать необходимость именно такой двери, подтвердить цену с помощью конъюнктурного анализа. Если мы этого не сделаем, то мы не пройдем этап определения достоверности сметной стоимости, которая является неотъемлемой частью госэкспертизы проекта.
Когда мы работаем с частным заказчиком, зачастую бюджет реализуемого объекта не первичен – первична все-таки та цель, которую ставит перед собой частный заказчик, что он хочет: комфортабельную гостиницу, энергоэффективный жилой дом или ФОК. Если мы объясняем, что тот или иной материал более долговечный, но он стоит на 20% дороже, нередко частный заказчик согласовывает применение подобного материала, понимая, что это инвестиция в долговечность объекта в целом.
– В работе с государственным заказчиком первичен бюджет, а не цель?
– Именно так. В работе с государственным заказчиком изначально, при выходе на конкурс, при заключении государственного контракта определяется лимит стоимости. И дальше, что бы мы ни спроектировали – школу, детский садик или ФОК, мы должны вписаться в этот лимит.
Следовательно, решения, которые мы реализуем в процессе проектирования, ограничены лимитом. В этом главная сложность при проектировании объектов по государственному заказу.
На основании принятых проектных решений мы формируем сметную стоимость. Сейчас это выполняется через территориальные расценки базисно-индексным методом. Зачастую, если не иметь большого опыта работы по государственным контрактам, ты проектируешь, к примеру, жилой дом, тебе кажется, что все красиво, все правильно, но потом при формировании сметной стоимости проекта выясняется, что лимит завышен.
Следовательно, мы вынуждены возвращаться к доработке проекта, что-то убирать, что-то сокращать, подбирать более дешевые материалы.
Проектирование для государственных нужд идет, по сути, в два этапа: мы сначала проектируем то, что предусмотрено по техническому заданию, а потом корректируем получившееся под тот лимит, которым мы ограничены.
Но, лишь имея большой опыт в проектировании и укрупненно понимая стоимость материалов и технологий, можно минимизировать затраты на перепроектирование, закладывая те решения, которые точно впишутся в лимит и будут согласованы экспертизой.
– Однако стоимость материалов может резко измениться под влиянием конъюнктуры рынка.
– Если стоимость материалов изменилась в процессе проектирования и уже изданы новые ценовые индексы, то мы успеваем проиндексировать стоимость этого материала еще в процессе проектирования.
Если проект разработан, прошел государственную экспертизу, получил заключение о достоверности сметной стоимости, изменение параметра цены по тому или иному материалу – тому же металлу – возможно исключительно через корректировку (повторное рассмотрение) по инициативе заказчика. То есть государственный заказчик, понимая, что рынок изменился, должен в своем бюджете изыскать дополнительные средства и сказать: «Мы видим, что рыночная стоимость изменилась, мы нашли в своем бюджете дополнительно 20 млн рублей, чтобы учесть это изменение. Поэтому, уважаемый проектировщик, мы выделяем дополнительные средства, и скорректируйте свой проект с учетом удорожания материалов».
Когда речь идет о частном заказчике, этапа проверки достоверности сметной стоимости в экспертной организации нет, просто работает рынок. Если материал подорожал, и подрядчик честно приходит к заказчику и говорит: «У меня было 20 тонн металла, 20 тонн и осталось, только мы с вами договаривались год назад, когда металл был по 40 тыс. рублей за тонну, а сейчас он 78 тысяч». Эту разницу стоимости металла на рынке заказчик обычно компенсирует, поскольку в противном случае он просто не построит свой объект.
С государственным контрактом все сложнее. Тот же строитель выигрывает конкурс по 44-му Федеральному закону и получает свой ценовой лимит. Однако сейчас в 44-й ФЗ внесены корректировки, согласно которым с середины 2019 года стоимость строительства может меняться на 30 %, но лишь в случае изменения объемов работ.
Изменения конъюнктуры рынка строительных материалов или работ не могут быть приняты в качестве повода для корректировки проекта. Только добрая воля заказчика и возможность изыскивания им в бюджете дополнительных средств позволяют компенсировать данные потери. В противном случае это потери подрядчика.
Помню, в 2014 году, когда произошел резкий скачок цен, многие строительные компании, работавшие по госконтрактам, обанкротились. Потому что, например, холодильное оборудование для ледовых дворцов в начале 2014 года стоило порядка 10 млн рублей, а в декабре – уже около 18 млн рублей, так как оно почти целиком состоит из импортных комплектующих.
Многие подрядчики заранее не заказали оборудование – и все, к концу года они прекратили свое существование. Импортозамещение здесь не могло помочь, поскольку в нашей стране пока не научились делать насосы, которые могут работать по 25 лет, как немецкие, например.
То же самое с автоматикой: нет российской автоматики такой же надежности, как автоматика Siemens. Единственное спасение – то, что Siemens построила свой завод автоматики в России.
Специфика экспертизы
– С какими экспертизами вы взаимодействуете?
– С Московской, Санкт-Петербургской, Новгородской госэкспертизами, с Мособлэкспертизой и Главгосэкспертизой. Большой объем взаимодействия у нас с Мособлгосэкспертизой. Причем работаем с ней как по государственной, так и по негосударственной экспертизе.
Мы спроектировали порядка 10 коммерческих объектов в Московской области, пройдя экспертизу не в частной экспертной организации, а в Мособлгосэкспертизе.
Отличие от государственной экспертизы только в том, что не проводится оценка сметной стоимости.
– То есть главное, что беспокоит проектировщика при прохождении государственной экспертизы, – согласование сметной стоимости?
– Я бы сказал шире: моменты ценообразования в строительстве бюджетных объектов. На протяжении трех лет много говорят о переходе к ресурсно-индексному методу. Но, для того чтобы этот метод заработал, должна быть база ресурсов, единая по стране, с учетом плеча подвоза, то есть нужно учитывать транспортную составляющую. Не важно, будет ли это автомобильный, железнодорожный транспорт или водный.
Поскольку данных баз стоимостей у нас, по сути, нет, ряд регионов выпускает ежемесячно какие-то свои методички, анализируя рынок, на основе которых мы берем цены на материалы. Хотя в целом по стране эта история пока не реализована, и есть большие сложности в реализации. Однако ресурсно-индексный метод более правильный, более прозрачный: базисно-индексный метод не всегда в расценках включает тот набор работ, который по факту выполняется.
У нас был ряд объектов, где мы заказывали разработку расценок, индексов под конкретный вид работ, чтобы они соответствовали тому набору действий, которые производит подрядчик при реализации свайных работ. Например, Политехнический музей в центре Москвы, где мы занимаемся проектом реставрации и реконструкции. Два раза уже прошли по корректировке сметной стоимости Главгосэкспертизу, сейчас, скорее всего, пойдем третий раз, потому что по ряду видов работ мы будем заказывать разработку расценок под те мероприятия, которые были связаны с усилением фундаментов, сваями, поскольку там в рамках реконструкции углубились почти на 12 м ниже отметки земли, выкопав еще два исторических подвала, и теперь на самом деле вход в музей будет организован на отметке минус 4 м от поверхности земли – из музейного парка.
И первый этаж будет уже, по сути, вторым пользовательским этажом здания. А под ним есть еще полтора этажа, где спрятано огромное количество коммуникаций, инженерного оборудования, поддерживающих функционирование этого огромного объекта.
– Как давно вы сотрудничаете с Мособлгосэкспертизой?
– Мы познакомились и с Мособлгосэкспертизой, и с ее бессменным директором Игорем Евгеньевичем Горячевым в 2012 году, когда мы совместно с Федерацией хоккея Московской области начали разрабатывать первые современные ледовые дворцы в Подмосковье.
На тот момент в Московской области крытых ледовых катков было порядка 36. Сейчас их около 90. С гордостью могу сказать, что 14 из них – это катки, которые построены по нашим проектам и все до единого прошли Мособлгосэкспертизу.
В 2012 году мы пришли с первым проектом в Московской области к Игорю Евгеньевичу. Получили положительное заключение экспертизы, начали взаимодействовать, как я уже говорил, по контрактам на государственную экспертизу и по контрактам на негосударственную. У нас с Мособлгосэкспертизой за это время реализовано более 60 объектов.
Взаимодействие разное: и сложное, и интересное. Зачастую мы спорим с экспертами Мособлгосэкспертизы, доказываем свою точку зрения. Но в чем большой плюс Московской областной госэкспертизы, что основной девиз Игоря Евгеньевича: главное – результат. Благодаря такому подходу удается найти консенсус с экспертами: в каких-то случаях доказать свою правоту, в каких-то – согласиться внести изменения в проектную документацию. В результате получить положительное заключение, выйти на стройку и реализовать качественный проект.
Большая благодарность Игорю Евгеньевичу за то, как он смог организовать работу экспертизы. Он уже 20 лет возглавляет данное учреждение, лично проводит большинство совещаний, сам смотрит и вникает во многие проекты.
Игорь Евгеньевич в прошлом году, тоже где-то в конце января, показал мне интересный документ: была такая статистика по всей стране по государственным экспертизам, на какую сумму выданы заключения государственной экспертизы; каков процент отрицательных заключений экспертизы; и какой процент снижения стоимости от захода в экспертизу к выходу из экспертизы.
По стране Мособлгосэкспертиза занимает третье место по объему положительных заключений экспертизы именно в деньгах, но при этом она стоит практически на первом месте по объему снижения.
То есть стоимость от входа до выхода не срезается автоматически, как у некоторых других экспертиз, что приводит потом к новым и новым пересогласованиям. Задача – именно разобраться, определить оптимальную стоимость.
Все эксперты у Игоря Евгеньевича, особенно эксперты-сметчики, настроены на то, чтобы разобраться и понять правильность ценообразования и вывести ту оптимальную цифру, которая в первую очередь будет соответствовать бюджетному требованию, и второе: позволит реализовать этот объект в тех деньгах, которые заложены в положительном заключении экспертизы.
У нас был ряд объектов, когда мы по техническому заданию сформировали объект правильно, но превысили лимит, и, как бы мы его ни сокращали, какими бы способами это ни делали – на стоимости дверей или на стоимости ламината, все равно мы в лимит не вписывались. При этом проект спроектирован строго по техническому заданию. Тогда мы вышли на заказчика совместно с Мособлгосэкспертизой. МОГЭ составила справку о том, что все проверено, все правильно, соответствует техническому заданию, но денег действительно не хватает. Заказчик пошел навстречу и скорректировал лимит, понимая, что, наверное, на начальном этапе он не в полной мере оценил весь объем работ, которые он же заложил в техническое задание на проектирование. И таких случаев в нашей практике взаимодействия с Мособлгосэкспертизой было несколько.
Большой плюс работы с Мособлгосэкспертизой в том, что здесь слышат, здесь понимают. То есть нет задачи просто выпустить положительное или отрицательное заключение, просто проверить, соответствует или не соответствует. Задача у экспертов – разобраться, понять. Либо согласиться с нашими доводами, что эти решения правильные, обоснованные, либо нас откорректировать, но все-таки выпустить продукт в виде положительного заключения экспертизы, позволяющего построить данный объект. Это, наверное, основной положительный фактор работы с Мособлгосэкспертизой.
Безусловно, этот принцип на протяжении 20 лет закладывает Игорь Евгеньевич. Он понятен нам, проектировщикам. Мы ему за этот принцип очень благодарны.
Игорь Евгеньевич прекрасный организатор, обладает стратегическим мышлением. Он создал команду, нацеленную на результат. Сотрудники, коллеги, люди, хотя бы раз имеющие с ним дело, всегда отзываются о нем с огромным уважением.
Будущее – в цифре
– Какими вам видятся перспективы развития вашего проектного бизнеса?
– Развитие связано с BIM-технологиями, максимально широким использованием современных методов проектирования, формированием собственной библиотеки семейств элементов.
От 50 до 70% времени в проектировании уходит на описание элементов. Соответственно, чем более обширными будут наши библиотеки, тем быстрее мы будем проектировать.
Мы сейчас направили серьезные человеческие ресурсы на создание собственных библиотек – десятки чертежников занимаются исключительно описанием элементов. Кроме того, обучаем абсолютно всех специалистов компаний работе в Revit и Сivil. И активно взаимодействуем с компанией iBIM в части создания программного продукта, который читался бы и нами, и госэкспертизой: чтобы был один цифровой язык, понятный и проектировщикам, и экспертам. Существующее сегодня на рынке многообразие программного обеспечения приводит к разночтениям.
Это все весьма затратные направления, но для нас это стратегическое вложение, которое позволит в ближайшие пять лет максимально оптимизировать процесс проектирования без ущерба качеству. Мы рассчитываем заметно шагнуть вперед в части 3D-проектирования социальных объектов.
Спектр направлений развития нашего бизнеса большой. Мы постоянно расширяем штат специалистов и круг субподрядчиков. Штатных проектировщиков у нас более 90 человек. Плюс проектировщики в компаниях-партнерах, плюс самозанятые проектировщики – общее число более 200 специалистов. Это позволяет успешно решать серьезные задачи, идти в ногу со временем, предлагая заказчикам современные проектные решения с использованием современных материалов и оборудования. ■
МОСКАЛЕНКО Виталий Викторович родился 27 июня 1977 года в Луганске. В августе 1987 года с семьей переехал в г. Санкт-Петербург.
В 1999 году окончил Санкт-Петербургский государственный технический университет (ныне Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого) по специальности «Национальная экономика».
Трудовой путь начал в ОАО «Центр гуманитарного и делового сотрудничества» (позже ОАО «Талион»), г. Санкт-Петербург.
В апреле 2003 года был назначен на должность начальника инвестиционных программ.
С 2004 по 2007 год – генеральный директор ООО «Леокаспис», входившего в группу компаний ОАО «Центр гуманитарного и делового сотрудничества». Позже стал заместителем генерального директора ОАО «Талион».
В апреле 2008 года назначен менеджером проектов Управления по административно-хозяйственной работе в НОУ высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский гуманитарный университет профсоюзов».
В июле 2008 года основал и возглавил компанию ООО «ПромСтройИнжиниринг» (позже – группа компаний «ПромСтройИнжиниринг»).
Женат, воспитывает троих сыновей.
Комитет города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов (Москомэкспертиза) сообщает о статистике согласования проектов дошкольных образовательных учреждений в 2021 году.
В столице продолжают активно строиться образовательные учреждения, в том числе дошкольные. О результатах работы Мосгосэкспертизы в рамках согласования проектов детских садов сообщил председатель Москомэкспертизы Валерий Леонов.
По словам главы ведомства, с 2011 года в Москве построили более 320 детских садов. Эти объекты были реализованы как за счет городского бюджета, так и на средства инвесторов. Так, с начала текущего года экспертами Мосгосэкспертизы утверждено 13 проектов дошкольных образовательных учреждений.
«Как город, так и частные застройщики с большим вниманием относятся к развитию образовательной инфраструктуры столицы. Важно отметить, что среди проектов, получивших положительные заключения, как отдельно стоящие здания детских садов, так и учреждения в составе корпусов жилых комплексов», – объяснил Валерий Леонов.
Строительство запланировано на территории семи административных округов Москвы. Отдельное внимание можно уделить четырем объектам в НАО. Среди них два детских сада в поселении Филимонковское, и два – в Мосрентгене и Сосенском. Проекты двух учреждений одобрены для Северо-Западного округа – в районе Щукино. Также по два проекта расположены на севере города, в районах Хорошёвский и Западное Дегунино, а также на юго-востоке, в районах Некрасовка и Рязанский. И по одному проекту предусмотрено в ЮАО, ЗАО и СВАО, в районах Чертаново Северное, Солнцево и Останкинский соответственно.
В рамках проектов возводятся не только здания и помещения дошкольных образовательных учреждений, но и благоустраивается их прилегающая территория. Так, проекты предусматривают размещение игровых и прогулочных площадок с ограждением, создание мест для занятий спортом, а также установку малых архитектурных форм, опор освещения и озеленение территории.
Комитет города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов (Москомэкспертиза) сообщает о согласовании проектной документации для инвестиционного объекта капитального строительства: «Жилой комплекс с подземной автостоянкой, со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и ДОО» по адресу: ул. Берзарина, вл. 32, участок с кадастровым номером 77:08:0011001:7207, район Щукино, Северо-Западный административный округ города Москвы. В рамках жилой застройки в районе Щукино запланировано возведение многоквартирного жилого дома, состоящего из трех корпусов, с детским садом.
В рамках жилой застройки в районе Щукино согласовано строительство 1-21-27-этажного многоквартирного жилого дома, состоящего из трех корпусов. Об этом сообщил председатель Москомэкспертизы Валерий Леонов. Инвестор проекта — компания «РГ-Девелопмент».
«Сегодня при разработке проектов жилых комплексов особое внимание уделяется созданию качественной и удобной городской среды для будущих жильцов. Так, на улице Берзарина построят три жилых дома с помещениями общественного назначения и дошкольной образовательной организацией (ДОО) между корпусами 2 и 3. Корпуса будут объединены нижним техническим и подземным этажом с автостоянкой», — рассказал Валерий Леонов.
В сумме в домах запроектировано 1004 квартиры различной площади и конфигурации, а именно: 250 студий, 336 однокомнатных, 330 двухкомнатных, 78 трехкомнатных и 10 четырехкомнатных квартир.
Кроме того, в рамках жилой застройки запланировано размещение детского сада, рассчитанного на 100 мест. Обучение в образовательном учреждении будет организовано в одной группе полного дня для детей от 3 до 4 лет, а также в трех группах кратковременного пребывания от 4 до 5, от 5 до 6 и от 6 до 7 лет соответственно.
«Групповые ячейки в детском саду будут организованы отдельными блоками. В их составе предусмотрены раздевалки, игровые, спальные, буфет и туалетные помещения. При этом в составе дошкольной организации появится универсальный зал для проведения музыкальных и физкультурных занятий», — добавил Валерий Леонов.
Благоустройство территории жилого комплекса предполагает размещение проездов, зон остановки такси и открытой плоскостной парковки, детских и спортивных площадок, а также мест для отдыха взрослых. Также предусмотрена установка малых архитектурных форм, наружного освещения территории, разбивка газонов и цветников, высадка деревьев и кустарников.
В московских больницах проходит масштабная модернизация оборудования. Для качественной реализации этой работы проводится в том числе целый комплекс ремонтных работ, а также обновление инженерных сетей. Председатель Москомэкспертизы Валерий Леонов рассказал о статистике согласования соответствующей проектной документации экспертами Мосгосэкспертизы.
В течение 2021 года специалистами экспертного ведомства был одобрен 61 проект. Среди них 32 проекта по установке компьютерных томографов, 21 – по установке ангиографов и 8 – магнитно-резонансных томографов.
Все эти проекты относятся к одиннадцати московским округам. Так, 14 комплектов документации содержат запланированный перечень работ в ВАО, 10 – в ЗАО, восемь – в САО. Помимо этого, шесть заключений относятся к Южному округу, по пять – в Юго-Восточном и Центральном. Четыре положительных заключения предполагают установку оборудования в медицинских учреждениях СВАО. По три – в ЮЗАО и СЗАО, два – в ЗелАО и один –в НАО.
В 2019 году в столице было принято решение о полном обновлении высокотехнологичного медицинского оборудования. Так, начиная с 2020 года в течение трех лет городские больницы и поликлиники должны получить шесть тысяч единиц новой техники.
Мэр Москвы Сергея Собянин неодонократно заявлял, что в период пандемии томографы спасли тысячи человеческих жизней, позволив обеспечить раннюю диагностику ковидной пневмонии, а значит, и своевременное лечение заболевших.
Государственное автономное учреждение города Москвы «Московская государственная экспертиза» (Мосгосэкспертиза), подведомственное Комитету города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов (Москомэкспертиза), сообщает о согласовании проектной документации для объекта «Жилой дом с инженерными сетями и благоустройством территории» по адресу: улица Академика Королева, д.21/1, район Марфино, Северо-Восточный административный округ города Москвы.
Согласована проектная документация на строительство многоквартирного жилого дома по программе реновации в районе Марфино на северо-востоке Москвы. Об этом сообщила руководитель Мосгосэкспертизы Анна Яковлева.
«Действующая с 2017 года программа реновации дает возможность москвичам, проживающим в устаревших пятиэтажках, получить современное и комфортное жилье в непосредственной близости от прежних домов. Так, специалисты Мосгосэкспертизы согласовали проект строительства жилого дома по программе реновации, состоящего из двух корпусов, на улице Академика Королева. Во всех квартирах будет выполнена внутренняя отделка в соответствии со стандартами, разработанными специально для программы реновации», — рассказала Анна Яковлева.
Жилые корпуса будут объединены одноэтажной подземной частью с одноуровневой автостоянкой. Контроль въезда и выезда автомобилей запроектирован из помещения поста охраны автостоянки. Помимо этого, проектом предполагается возведение одноэтажного нежилого здания, объединенного с жилыми корпусами колоннадой. В нём и на первых этажах корпусов предполагается размещение помещений общественного назначения.
«Всего запроектирована 431 квартира: 92 однокомнатных, 286 двухкомнатных и 53 трехкомнатных. При этом в рамках проекта в домах будут оборудованы квартиры для маломобильных групп населения», — добавила Анна Яковлева.
Наружные стены жилых корпусов облицуют фиброцементными панелями в составе сертифицированной фасадной системы с вентилируемым зазором.
Благоустройство территории включает размещение плоскостных парковок, проездов и пешеходных зон, площадок для отдыха, игр детей и спорта. Также предусматривается размещение малых архитектурных форм, разбивка газонов, высадка зеленых насаждений и наружного освещения территории.
Крупнейший российский сотовый оператор МТС внимательно следит за рынком зеленых облигаций и не исключает, что в будущем выпустит подобные ценные бумаги.
Об этом заявил на онлайн-встрече, организованной Московской Биржей, президент компании Вячеслав Николаев.
«Надо сказать, что сейчас поскольку Россия пока не дает апсайда с финансовой точки зрения, то зеленые облигации, честно говоря, идут по тем же самым параметрам, что обычные. Но я думаю, что при определенной поддержке регуляторов эта штука все равно родится, она будет», – сказал Николаев.
По его словам, когда ситуация с зелеными облигациями в России изменится, компания МТС будет первой, кто станет участвовать в выпуске таких ценных бумаг. «Мы на это очень внимательно смотрим все время», – добавил он.
МТС – крупнейший российский оператор мобильной связи. Основной акционер – АФК «Система» Владимира Евтушенкова, владеющая 44,36% уставного капитала оператора (с учетом косвенного владения через подконтрольные компании – 55,64% акций, доля эффективного участия –50,3%).
Зеленые и социальные облигации выпускаются для финансирования проектов в области экологии, защиты окружающей среды и социально значимых проектов. ■
источник > finam.ru
Обязательная разработка трехмерной модели может быть исключена из общей информационной модели на всех этапах жизненного цикла объекта. Это следует из проекта постановления Правительства России.
Проект постановления вносит изменения в Правила формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства и в состав сведений, документов и материалов, включаемых в информационную модель объекта капитального строительства и представляемых в форме электронных документов, и в требования к форматам указанных электронных документов.
Напомним, что данные правила утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 15 сентября 2020 года №1431 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2020, №39, ст. 6030).
Как следует из пояснительной записки к проекту документа, проектом постановления предлагается установить, что в информационную модель включаются сведения, документы и материалы, подготовленные на этапе выполнения инженерных изысканий в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 г. №20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства».
Кроме того, проектом предлагается исключить обязательную разработку трехмерных моделей на этапах выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, эксплуатации и сноса объекта капитального строительства.
Это предложение обусловлено довольно низкой степенью готовности субъектов Российской Федерации к внедрению
технологий информационного моделирования. Создание трехмерных информационных моделей возможно в случае, если требование по разработке трехмерной информационной модели указано в техническом задании на проектирование.
Данные изменения, помимо прочего, продиктованы отсутствием в нормативных правовых актах положений, предусматривающих подготовку проектной, рабочей и исполнительной документации, проекта организации работ по
сносу объекта капитального строительства в виде трехмерной модели. Соответственно, требования к содержанию такой трехмерной модели также не установлены.
Кроме того, в целях устранения правовой неопределенности проектом постановления предполагается внести изменение в пункт 8 Состава сведений ИМ, установив, что представление документов в форматах, предусмотренных
данным пунктом, осуществляется до введения в действие схемы, подлежащей использованию для формирования электронных документов в виде файлов в формате XML.
Для регулирования минимально необходимого состава трехмерной информационной модели, в случае если требование по ее разработке указано в техническом задании на проектирование, предлагается утвердить ее наполнение посредством XML-схем, которые утверждаются и вводятся в действие Министерством строительства
и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и размещаются на официальном сайте Минстроя России в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Такой подход позволит гибко и поэтапно регулировать и дополнять требования к трехмерной информационной модели для всех объектов на территории Российской Федерации.
Заместитель директора Мособлгосэкспертизы, советник руководителя Ассоциации экспертиз строительных проектов размышляет о ситуации в нормативном регулировании строительства.
Обязательные и добровольные нормы в строительстве существуют с 2002 года: тогда был принят ФЗ №184 «О техническом регулировании в Российской Федерации», который постановил, что технические регламенты определяют круг документов обязательного и добровольного применения. В 2010 году был принят Технический регламент безопасности зданий и сооружений, в котором установлен круг таких документов. И с того времени формировался механизм сочетания обязательных и добровольных требований – формировался непросто.
Нередко возникала путаница, какие нормы обязательные, а какие добровольные, происходили конфликтные ситуации между строительной экспертизой или стройнадзором с одной стороны и с заказчиками, застройщиками – с другой. Тем более что нормативная база строительства многократно изменялась и дополнялась, трактовки отнесения норм к обязательным или добровольным постоянно корректировались. Тем не менее формировалась определенная практика разрешения спорных ситуаций.
Кроме того, в прошлом году был принят закон, который создал работающий механизм снятия этих противоречий, – это ФЗ №247 от 31 июля 2020 года «Об обязательных требованиях в Российской Федерации». Он создает правовую базу для разрешения конфликтных ситуаций, о которых я сказал, и с выходом этого закона система правового регулирования применения обязательных и добровольных норм получила свое завершение.
Согласно 247-му ФЗ, если используются документы одинакового уровня юридической силы, исполнитель, использовавший один из них, считается добросовестным. Потенциальные конфликтные ситуации между застройщиками и контролерами по поводу трактовки того, какие нормы обязательные, а какие добровольные, этим законом снимаются.
Я считаю, сосуществование обязательных и добровольных норм в целом позитивно сказывается на развитии строительной индустрии и градостроительства. Большая гибкость норм способствует научно-техническому прогрессу, внедрению новых технологических достижений в строительство, в частности цифровой трансформации. Элементы творчества расширяют возможности подрядчика, при этом безопасность не страдает. И у законодателя, и у правительства есть тенденция уменьшения круга обязательных требований. И это абсолютно правильно: обязательными должны быть прежде всего требования, имеющие прямое отношение к безопасности объекта и безопасности его функционала.
Строительство жилья, социальных объектов, дорог в наших городах, городская среда изменяются в лучшую сторону – значит, система, сочетающая обязательные и добровольные нормы, работает. Внедрение новых технологий идет успешно, и развитие строительного комплекса в целом позитивное.
247-й ФЗ, на мой взгляд, снял проблему навигации в строительном законодательстве.
Он расписал последовательность действий в случае противоречия в трактовках норм обязательного и добровольного применения. Закон, например, установил распределение полномочий по разъяснению законодательных нормативов, согласно которым могут применяться те или иные нормативные документы.
Думаю, основная проблема сегодня – частота изменений обязательных и добровольных норм на протяжении жизненного цикла объекта.
Состав норм обязательного применения за последние пять лет изменялся три раза – 1521-м, 985-м и 815-м постановлениями правительства. То же самое происходит с нормами добровольного применения. За последние годы Росстандарт издал несколько перечней норм добровольного применения, к примеру, в сфере пожарной безопасности. Кроме того, имеются нормы Таможенного союза, которыми также устанавливаются перечни добровольного применения. А есть еще нормы градостроительного проектирования субъектов Федерации и муниципалитетов, которые косвенно, но оказывают влияние на подготовку проектной документации.
И получается такая ситуация: есть участок А, который на момент прихода туда застройщика соответствует всем нормам. Но уже через год нормы существенно меняются.
Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Однако срок действия технических условий устанавливается правообладателем сети инженерно-технического обеспечения не менее чем на три года или при комплексном развитии территории не менее чем на пять лет. Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. Кроме того, постоянно меняется законодательство. Градостроительный кодекс был принят в 2004 году Государственной думой IV созыва. Тот же созыв внес в него изменения 13 федеральными законами. V созыв Думы внес изменения 28 федеральными законами; VI созыв – 52, и только что завершивший свою работу VII созыв внес изменения 44 федеральными законами. Это лишь изменения Градкодекса. А есть еще изменения перечней обязательного и добровольного применения, изменения подзаконных актов – постановлений правительства, приказов Минстроя России: они происходят гораздо чаще.
Все это не способствует снижению финансовых и временныˊх рисков для застройщиков. Поправки к законодательству вызваны жизнью. Невозможно себе представить, чтобы при быстроменяющихся технологиях, при лавинообразном развитии цифровых решений в проектировании и строительстве мы установили мораторий на пять лет и не вносили никаких изменений ни в обязательные, ни в добровольные нормы. Но, принимая те или иные изменения, необходимо учитывать, что довольно большое число объектов строится еще на основе прежней нормативной базы.
Строительство – процесс инерционный. И нужно определить механизм, по которому изменения будут вступать в силу по отношению к объектам разного типа, прежде всего тем, которые уже строятся.
Чтобы условия, в которых реализуется проект, были плановыми и предсказуемыми, не возникало дополнительных юридических и финансовых рисков.
На мой взгляд, между изменчивостью и стабильностью законодательства важно найти золотую середину. В этом большую роль может сыграть использование системы обязательных и добровольных норм.
Текст > Олег ВАЛОВ,
заместитель директора Мособлгосэкспертизы, советник руководителя Ассоциации экспертиз строительных проектов
Центробанк собирается вести жесткую кредитно-денежную политику для возвращения инфляции к цели в 4%, сообщила председатель Банка России Эльвира Набиуллина.
26 ноября с. г. параллельно с работой VII Всероссийского совещания организаций государственной экспертизы прошел внеочередной съезд Ассоциации экспертиз строительных проектов. По итогам мероприятия принято решение о создании нового общественного объединения, которое консолидирует на первом этапе все организации государственной экспертизы России. Председателем новой профессиональной организации был избран советник министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Леонид Оскарович Ставицкий.На новой профессиональной площадке будут собраны весь интеллектуальный потенциал, технические возможности и ресурсы экспертного сообщества. Главгосэкспертиза России обеспечит техническое сопровождение создания общероссийской ассоциации экспертиз, а также войдет в ее состав.
В настоящее время институт государственной экспертизы претерпевает значительную трансформацию.
Проектом Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года предусмотрены такие векторы дальнейшего развития строительной экспертизы, как переход к инжинирингу – управлению жизненным циклом объектов, полное погружение бизнес-процессов в цифру, а также глобальное развитие компетенций сотрудников для работы в новой цифровой реальности. Решение таких масштабных задач требует условий, при которых каждая экспертная организация в стране независимо от уровня технологической зрелости сможет прогрессировать наравне с другими и принимать активное участие в реализации основных стратегических направлений развития как самого института экспертизы, так и строительной отрасли в целом.
Избранный председателем ассоциации Леонид Ставицкий подчеркнул, что решение о создании профессионального объединения соответствует требованиям времени. «Те задачи, которые ставят перед строительной отраслью правительство, вице-премьер Марат Хуснуллин, глава Минстроя России Ирек Файзуллин, нуждаются в более серьезном переосмыслении, в том числе с точки зрения оперативного принятия решений по нормативно-правовой базе. Государство продолжит наращивать объемы инвестирования в стройку, при этом требования к государственной экспертизе будут только расти», – заявил Леонид Ставицкий.
Экс-президент Ассоциации экспертиз строительных проектов, директор ГАУ Московской области «Мособлгосэкспертиза» Игорь Евгеньевич Горячев, в свою очередь, отметил, что еще более плотное взаимодействие экспертиз на новой профессиональной площадке откроет новые возможности для обмена позициями и мнениями в профессиональной среде, а также обеспечит их вывод на федеральный уровень.
«Происходит консолидация всего сообщества государственных экспертиз, чтобы не просто ответить на актуальные вызовы в области строительства, но и принять дополнительные полномочия. На сегодняшнем внеочередном съезде АЭСП мы выбрали председателя правления, расширили членство и представительство в правлении, приняли решение о том, чтобы трансформироваться в организацию, имеющую всероссийский статус», – рассказал Игорь Горячев. ■
источник> пресс-служба Главгосэкспертизы России и Ассоциация экспертиз строительных проектов