Значительную роль в процессе освоения новой технологии, которая станет обязательной для бюджетных объектов с 1 января 2021 года, сыграли Москомэкспертиза и ее подведомственное подразделение – Мосгосэкспертиза. Руководитель организации Анна Игоревна Яковлева рассказала об особенностях этого процесса и текущей ситуации.
– Анна Игоревна, насколько строительный рынок готов к грядущему переходу госстроек на BIM?
– Сразу оговорюсь, что как раз рынок в широком смысле слова пока и не должен быть готов – все же в настоящий момент речь идет именно о строительстве, финансируемом из бюджетных источников. Оно выступит локомотивом в освоении новых технологий и адаптации к ним. Плюс стоит еще немного уточнить вопрос. Несмотря на то что вся сфера государственного строительства подпадает под действие Постановления Правительства от 5 марта 2021 года №331, регламентирующего переход к BIM с 2022 года, акцент в ближайшее время будет на стадии проектирования как наиболее отработанной в тестовом режиме. При этом, разумеется, BIM может охватывать весь производственный цикл, но переход на такой уровень применения информационного моделирования нам пока только предстоит.
Что же касается работы проектных подразделений в сфере бюджетного строительства, как минимум у большинства есть необходимый опыт проектирования с применением BIM. Правда, он разнится от региона к региону. Есть передовые субъекты, которые готовились к переходу на информационное моделирование заранее, а есть те, кто лишь недавно приступил к этой работе. Собрать адекватную статистику по этому вопросу можно будет к середине следующего года.
– А что можно сказать о ситуации в Москве?
– В столице самая высокая степень готовности. Москва изначально выступала пилотным регионом. Здесь уже не один год тестируется вся цепочка реализации проектов с использованием BIM. В частности, Мосгосэкспертиза еще с 2013 года занималась популяризацией и внедрением BIM на различных этапах проектирования.
В настоящий момент для столицы разработаны методологическая, нормативно-правовая и техническая базы для использования BIM-технологии, ведется активная апробация наработок.
– И уже есть проекты, которые прошли новую цифровую цепочку реализации?
– Да, первые результаты есть и в этой части. Так, в этом году эксперты согласовали проект дома по программе реновации на Судостроительной улице. Он был полностью спроектирован в BIM, экспертиза проводилась параллельно по текущему нормативному набору документации и по BIM-модели. Это качественный и современный проект, который лишний раз доказал эффективность технологий. В теории разработанная модель может перейти и на этап эксплуатации, став главным рабочим инструментом для управляющей компании. Иными словами, у управляющей компании всегда будут самые точные данные о расположении и качественных характеристиках коммуникаций и иных функциональных данных дома.
– В чем основной плюс перехода на BIM для государственных заказчиков?
– Принципиальное преимущество BIM можно сформулировать довольно кратко – это оптимизация каждого процесса на всем пути проектирования и дальнейшей эксплуатации. Есть, разумеется, и другие преимущества: снижение количества строительных коллизий, ускорение согласовательного процесса и так далее. Но все эти изменения входят в понятие оптимизации, и суть перехода к BIM как раз в этом: это технологическое решение, которое позволит структурировать все производственные процессы, упорядочить их. Для бюджетных строек это самый важный аспект.
Кроме того, следует упомянуть и то, что внедрение BIM положительно скажется на качестве проектных решений. Совмещенная модель по всем разделам проектной документации позволяет принимать во внимание весь объем данных, оценивать их объективно и в итоге более грамотно выстраивать работу.
– А частные заказчики проявляют интерес к BIM?
– Да, немалый процент застройщиков уже работает с BIM самостоятельно. Чаще всего это крупные инвестиционно-девелоперские компании, имеющие достаточные финансовые и кадровые ресурсы. Остальные тоже подтянутся, по мере того как применение BIM станет конкурентным преимуществом.
При активном содействии государства и адекватном развитии нормативной базы переход к BIM большинства заказчиков возможен в ближайшее десятилетие. Эта цифра представляется реалистичной, хотя бы исходя из того, что в России первые обсуждения BIM начались в 2011–2012 годах. И вот десять лет спустя мы готовимся перевести государственное строительство на новый уровень.
Разумеется, все будет зависеть и от уровня развития, и финансовой устойчивости рынка, но тем не менее.
– Продолжает ли Мосгосэкспертиза популяризацию BIM?
– Да, это входит в задачи нашего проектного офиса по внедрению BIM. И помимо того, что это подразделение сотрудничает со многими разработчиками российского ПО, консультирует коллег и партнеров по отрасли и в целом прикладывает немалые усилия для освещения тематики BIM, в Мосгосэкспертизе есть и собственный учебный центр. На его базе в рамках программы по внедрению BIM-технологий в стройкомплексе было обучено порядка 800 сотрудников, разработаны собственные программы обучения. Периодически проходят мероприятия по актуализации знаний таких специалистов.
– Проводятся ли консультации по BIM для заказчиков?
– Конечно, к сотрудникам проектного офиса всегда можно обратиться с любым вопросом касательно BIM и получить квалифицированный ответ. Кроме того, у нас есть и относительно новая услуга – экспертное сопровождение формирования и ведения информационной модели объекта. В рамках этой работы проектный офис может помочь заявителю в разработке внутренних стандартов организации, проверке разработанных в рамках контрактов с подрядчиками BIM-моделей, проверке таких моделей на соответствие требованиям Мосгосэкспертизы, федеральным нормам, а также провести консультации касательно внедрения BIM-технологии. Данная услуга уже сейчас пользуется большим спросом, и мы стараемся сделать ее оказание максимально комфортным и эффективным для наших партнеров. ■
Все началось с деда. А деда звали Фредом. Или, если называть полным именем, то был он Фредерик Трамп. Основатель будущей бизнес-империи приехал в Штаты из Германии в 1891 году и, недолго думая, открыл ресторан в самом злачном месте Сиэтла. А чуть позже сделал то, чем будут заниматься его потомки, по кирпичикам выстраивая семейное дело, – купил участок земли недалеко от Сиэтла. Как купил, так и продал.
Ровно через три года Фред Трамп-старший продал свои активы и предался золотой лихорадке в городке с говорящим названием Монте-Кристо (штат Вашингтон). Кайлом не махал, а сразу купил недвижимость – ресторан и комнаты для золотодобытчиков. Однако вскоре выяснилось, что драгметаллов в штате нет и не предвидится. Пришлось Трампу-старшему ехать вместе с деловым партнером Эрнстом Левиным в Канаду. Там, на Юконе, золота было достаточно и денег тоже. Сначала компаньоны принимали рабочие коллективы в палаточном бистро, но довольно быстро организовали привычную схему: ресторан плюс номера – и дело пошло в рост.
Через пять лет Фред Трамп продал партнеру свою долю в деле, чтобы жениться. Для этого пришлось съездить в Германию, а потом вернуться в ставший родным Нью-Йорк и продолжить скупку недвижимости. Увы, но с золотых приисков Фред Трамп привез обычную страсть работяг – алкоголизм. Во многом поэтому обессилевший организм Трампа не справился с вирусом гриппа во время одной из волн эпидемии испанки. Его не стало в 1918 году. А через пять лет, в 1923 году, вдова Трампа-старшего Элизабет заложила первый камень в основание империи Трампов – Elizabeth Trump & Son.
Стабильность – признак класса. Сына звали тоже Фред, как и отца. Пока фрау Элизабет Трамп вплотную занималась недвижимостью, он готовился продолжить семейный бизнес, строил дома из кубиков, говорят, что других игрушек не признавал, а вечером посещал занятия по плотницкому делу и чтению чертежей. Заочно Фред II изучал сантехнику, каменную кладку и электропроводку. И, как только почувствовал, что готов, одолжил у мамы $800, построил дом, а потом продал его почти в 9 раз дороже, чем купил, – за $7 тысяч. Дальше – больше. Подряд на строительство 20 односемейных домов в Куинсе (Нью-Йорк), а в 1933 году (в разгар Великой депрессии) Фред II построил один из первых в Нью-Йорке современных супермаркетов Trump Market в Вудхейвене.
Гордостью сети был собственный слоган «Обслуживай себя и экономь!», который быстро стал популярным. Через шесть месяцев Трамп продал этот нематериальный актив сети супермаркетов King Kullen. Потом был отличный подряд на строительство казарм для моряков во время Второй мировой войны и жилья для ветеранов ВМС после ее окончания.
С 1947 по 1949 год Трамп занимался строительством Shore Haven в Бенсонхерсте (Бруклин), который включал в себя 32 шестиэтажных здания и торговый центр, занимающий около 30 акров. Сумма финансовых вложений составила $9 млн. В 1950 году Фред построил 23-этажное здание Beach Haven Apartments на 40 акрах земли недалеко от Кони-Айленда. Всего же по программе «доступного» жилья было построено более 27 тыс. низкобюджетных квартир в разных частях Нью-Йорка. В среднем квартира мечты в рамках программы стоила $3 999,99.
Дональд Трамп вспоминал в своих мемуарах, что его отец был приверженцем тактики «поставь цену на один цент меньше, и люди будут покупать».
Не зря же в 1938 году газета Brooklyn Daily Eagle назвала Трампа «Генри Фордом индустрии жилищного строительства».
Надо отдать должное Фреду II Трампу. У него всегда находилось время на семью, она была его поддержкой и опорой. Во время великих свершений родилось четверо наследников: Фред-младший (надежда и опора), Дональд, Роберт и две сестры – Мэриэнн и Элизабет. Будущий миллиардер и президент США появился на свет в 1946 году. Учеба в школе Кью-Форест давалась неплохо, но мешали энергичность и самоуверенность юноши. Поэтому родители, посовещавшись, отправили Дональда в частную школу-интернат «Нью-Йоркская военная академия». Ход сработал на все 100%.
Дональд серьезно увлекся спортом: играл в футбольной команде, был капитаном в бейсбольной. Ее наставник оценил пыл Трампа и наградил его премией «Тренер» в 1964 году.
На четвертом году обучения в академии Трампа повысили до старшины, а он, заручившись согласием товарища по казарме Джеффа Дональдсона, организовал коллективную кампанию курсантов, обучив их передовой строевой подготовке сомкнутым строем. Итогом первого бизнес-партнерства стал марш по Пятой авеню в День перемирия в 1964 году.
Кроме военной выучки были и домашние университеты. Дональд просто боготворил отца и с детства наблюдал за тем, как Фред II строит бизнес. В процессе наблюдения Дональд усвоил два важных урока.
Урок первый запомнился со слов отца. Фред II говорил сыновьям: «Любите дело, которым занимаетесь, и не распыляйтесь на другие занятия».
Урок второй: будьте лучше своих конкурентов. Побеждать в жесткой конкуренции с другими подрядчиками было обычным делом для Фреда II. Он всегда сдавал свои объекты на пару месяцев раньше, а их качество при этом не страдало. «Я буду таким же, как отец, и даже лучше», – примерно так рассуждал Дональд, рассказывая о Фреде II своим однокашникам.
Проблема была лишь в том, что наследником империи двух Фредов автоматически становился Фред III. По праву старшего брата. А Дональду, как и младшему – Роберту, в лучшем случае уготована почетная должность топ-менеджера в одной из отцовских компаний.
К сожалению, в семью прагматиков пробрался романтик. Именно таким, романтичным и немного взбалмошным, был Фред-младший. Бетонные плиты, земельные участки и котлованы с нависшими над ними облаками цементной пыли не вызывали у Фреда-младшего ни малейшего интереса. Он хотел в небо. И, пока учился в университете, окончил летную школу. Летал в грозу и пролетал под линиями электропередачи.
Нельзя сказать, что Фред-младший не пытался строить дома. Несколько попыток закрепиться в компании отца было, но не более того. Затем несостоявшийся наследник со скандалом ушел с большой стройки и записался в пилоты одной из американских авиакомпаний, закрепив свой выбор женитьбой на стюардессе. Кто знает, может, он и стал бы хорошим пилотом и примерным семьянином, но сработало семейное проклятие. Фред-младший, как и его дед, был запойным алкоголиком. Из-за этой страсти его выгнали из авиации, и он пошел во все тяжкие, умерев в возрасте 43 лет.
Наследником отцовской империи стал Дональд, который усвоил еще один жизненный урок. Алкоголь и сигареты губят не только карьеры, но и людей.
Дональд Трамп официально начал работать в отцовской компании, носившей в то время название Trump Management Co., в возрасте 22 лет, в 1968 году, сразу после окончания Уортонской школы бизнеса при Пенсильванском университете. Вскоре он был назначен президентом компании, которую переименовал в The Trump Organization – для большей солидности. Ее должно было внушать слово «организация».
«В любом даже самом крупном бизнесе внимание к деталям критически важно», – об этом Трамп не устает повторять долгие годы. А еще он говорит о важности маркетинговых исследований и бизнес-чутья. Дональд Трамп никогда и никому не доверял полностью, он верил только себе. Первой миллионной сделкой, проведенной Дональдом Трампом, которая упоминается в его книге «Искусство заключать сделки», был совместный с его отцом выкуп комплекса на 1200 квартир.
Этот проект Дональд нашел в колледже, перебирая тонны скучных документов, пока его сверстники тусили с девчонками и листали комиксы.
Застройщик комплекса не просчитал все риски и, потратив $12 млн, смог сдать только 35% квартир. По этой причине он обанкротился и ушел.
В 1964 году Трампы заплатили за Swifton Village $5,75 млн, вложили в его модернизацию $700 тыс., подняли заполняемость с 33 до 100%, а в 1972 году продали с прибылью, которой могло и не быть, если бы Дональд не обратил внимания на тревожный сигнал. Вот оно, внимание к мелочам!
Один из жильцов комплекса, друг Дональда, рассказал ему о том, что район, где находился комплекс, быстро криминализируется и становится опасным. Дональд не поленился и лично проверил слухи, прожив несколько дней в одной из квартир, и только потом выставил его на продажу.
Покупатель нашелся сразу и согласился выложить за находку более $12 млн. Правда, бывшие владельцы не сказали ему, что у многих жильцов заканчивается срок аренды, а продлевать его они не планируют, но это уже совсем другая история. В итоге Трампы увеличили свой капитал в два раза.
Интересно другое. Где бы ни пробовал себя будущий президент Америки, он с треском проваливался. Везде, кроме недвижимости. «Я думаю, что он очень хорош в сфере недвижимости, я не думаю, что он очень хорош в других вещах», – говорит в своем интервью для «Нью-Йорк таймс» биограф Трампа Д’Антонио. «Он пытался управлять авиакомпанией и потерпел неудачу. Он пытался управлять казино и четыре раза терпел неудачу. Это не свидетельствует о блестящих способностях, когда дело доходит до ведения сложного бизнеса».
Кроме казино и обанкротившейся авиакомпании Trump Airlines, купленной почти за $400 млн, были еще глянцевый журнал Trump (2007–2009), тревел-блог GoTrump с набором путешествий по рекомендациям миллиардера, опыты в фуд-индустрии, настольных играх и даже попытка открыть ипотечное агентство. Вроде и недвижимость, да не та.
«Как только я приобретал те самые активы, за которыми гонялся, мне тут же становилось нестерпимо скучно с ними возиться. Для меня, видите ли, важно получить, а не иметь», – косвенно подтверждает неприятную гипотезу своего биографа сам Трамп в одной из книг. То есть предприниматель он опытный, удачливый, но не входящий в топ менеджеров, умеющих делать бизнес.
А большинство своих ярких и прибыльных сделок Трамп заключил исключительно за счет таланта переговорщика и потрясающего умения в нужный момент оказаться рядом с нужным чиновником. И продать себя ради капитала. Сейчас это, кажется, называется GR-менеджмент.
«Я играю на фантазиях людей», – написал Трамп в своей книге 1987 года «Искусство сделки». «Я называю это правдивой гиперболой. Это невинная форма преувеличения – и очень эффективная форма продвижения».
«Зачем платить тысячи долларов за квадратный фут на Манхэттене, если в Бруклине можно заплатить 30 центов?» У Фреда II в отличие от сына была аллергия на культовый нью-йоркский район. Из 80 объектов недвижимости общей стоимостью около $200 млн, принадлежавших отцовской фирме, в этой части Нью-Йорка не было ни одного.
Зато Дональд сразу полюбил Манхэттен. И сначала переехал сюда в 1971 году, а потом стал прибирать к рукам самую лучшую недвижимость острова. Первое дельце подвернулось уже через два года. В 1973 году началась распродажа заложенного имущества обанкротившейся железнодорожной компании Penn Central.
«Я позвонил в его фирму и сказал: «Здравствуйте, меня зовут Дональд Трамп, и я хочу купить участок в районе 60-х улиц». Как правило, самый простой подход оказывается самым эффективным. Думаю, им понравились мои прямота и энтузиазм. К тому моменту я еще ничего не построил, но меня переполняло желание сделать то, о чем люди в куда более солидном положении, нежели мое, могли только мечтать. Я встретился с Виктором Пальмиери, и мы сразу поладили», – рассказывал Трамп в своих мемуарах. Впрочем, Дональд лукавил. Сделка состоялась во многом благодаря встрече с Недом Эйхлером, помощником Пальмиери.
«Он с самого начала разговора начал себя продавать, – вспоминал Нед Эйхлер. – Рассказал об отце, о построенных ими домах». Потом, по словам Эйхлера, Трамп перешел в наступление, сначала уговорив его посмотреть недвижимость, построенную им в Бруклине, а затем пригласив на встречу с мэром Нью-Йорка. И там случился переломный момент. Мэр города обнял Трампов и заверил присутствующих, что эта прекрасная семья сможет получить любой объект в городе. Дело было сделано.
Но с самим участком ничего у Дональда не получилось. И он опять вспомнил о Пальмиери. Как выяснилось, у Penn Central были еще старые гостиницы недалеко от Центрального вокзала, которые они продавали. Три нормальные и с прибылью, а одна ужасная и без перспектив. Именно она и приглянулась Дональду. «Я решил, что он просто спятил: покупать «Коммодор» – это все равно что драться за билет на «Титаник», – удивился даже видавший виды Фред II. Однако Трампа это не остановило.
«У многих вызывает удивление быстрота, с которой я принимаю важные решения, но я уже научился доверять своему деловому чутью и не топтаться подолгу на одном месте. Тот день, когда я впервые осознал преимущество такого подхода, до сих пор остается одним из самых значительных в моей жизни», –напишет позже Дональд Трамп в своей книге «Думай как миллиардер».
Сделка с «Коммодором» была хитрым трюком, который требовал от Дональда Трампа неимоверной ловкости. Он должен был убедить Пальмиери, что является лучшим потенциальным покупателем, при этом не вкладывать никаких денег, которые можно было бы потерять, если все пойдет плохо. Единственным вариантом был союз с владельцами сети Hyatt, которые очень хотели вложиться в этот отель. Переговоры с президентом гостиничной сети быстро зашли в тупик. И тогда Дональд включил еще одну свою управленческую максиму: «Если хочешь заключить серьезную сделку, следует иметь дело только с тем, кто на самом верху».
Он сделал все, чтобы выйти на собственника Hyatt – Джея Прицкера. После этого быстро получилось договориться о сделке, и они стали равноправными партнерами: Трамп строит гостиницу, Hyatt ей управляет. Попутно Трамп провел словесную интервенцию в адрес городских властей, напирая на то, что он застраивает трущобы элитным жильем и готов принять от властей дар – освобождение от налогов.
Город сначала упирался и не верил в эти блестящие аргументы, пока Трамп не выложил последний козырь. С его подачи Виктор Пальмиери объявил, что отель «Коммодор» находится в катастрофическом положении и скоро будет закрыт. Этот ход сэкономил Трампу десятки миллионов долларов.
Дальше – дело техники. В 1980 году на месте убогого «Коммодора» возник сияющий «Гранд Хайатт». Роль Трампа была закончена, за ним осталось 50% акций отеля.
Трамп любит повторять, что все двери открываются, если к ним подойти в нужный момент. Но перед этим надо познакомиться с тем, кто стоит за теми дверями, и рассказать о своих намерениях. Тогда в тот самый звездный час о вас вспомнят и все отдадут. Именно так получилось с роскошным 11-этажным зданием на Пятой авеню в самом центре города, принадлежащим компании Genesco.
На первое предложение о покупке здания владелец компании Франклин Джармен ответил категорическим отказом. «Мы никогда не согласимся продать кому-либо это прибыльное место», – заявил он Трампу. Однако Дональд не отчаялся и продолжил бомбардировать Джармена письмами с новыми и новыми офферами.
Через три года Genesco стала испытывать финансовые затруднения, и на звонок Трампа ответил сменивший Джармена на посту владельца Джон Хениган.
«Привет, Дональд, я догадываюсь, почему ты звонишь, и знаешь, я готов к встрече» – примерно так выглядел короткий телефонный разговор двух заинтересованных людей. В итоге Трамп купил здание и право на аренду земли за $25 млн, но не за свои деньги, а в кредит. Ежегодный взнос по кредиту составлял $2,5 млн. Что касается аренды, то магазин «Бонвит», занимавший здание, арендовал у Трампа около пяти тыс. кв. м площади за $3 млн в год плюс процент от прибыли.
Другими словами, Трамп еще до строительства получил землю бесплатно, ежегодную прибыль в размере более $500 тыс. и огромные площади в перспективе, которые можно было сдать в аренду.
Следующий принцип Дональда Трампа – огромные прибыли можно заработать с помощью безупречной репутации в бизнес-среде. С ним сложно не согласиться. В мире строительных подрядов часто все решается с помощью слова. И это слово порой значит больше, чем любая прибыль. И тут как нельзя лучше подходит кейс с покупкой казино в Атлантик-Сити из империи Hilton.
А началось все с новости о забастовке сотрудников Hilton в Лас-Вегасе и последующего резкого падения акций всемирно известного гостиничного концерна. Трамп услышал ее по радио (вот оно, умение находить и капитализировать мелочи) в салоне автомобиля. И тут же стал анализировать внезапно открывшуюся нишу.
С заполняемостью самих отелей, по данным Трампа, проблем не было, забастовку вызвал внезапный провал в денежном потоке от двух казино, которые генерировали 50% прибылей отельной сети.
И к 1982 году у Трампа были уже лицензия на казино, финансирование и одобренные планы строительства в Атлантик-Сити. Среди массы деловых встреч и случайных звонков оказался один, удививший Дональда Трампа. Звонил Майкл Роуз, председатель правления Holiday Inns, и настаивал на встрече. Трамп подумал, что Роуз хочет купить у него отель «Барбизон Плаза», и долго нахваливал свой товар, пока не посмотрел на собеседника.
«Вы неправильно меня поняли, Дональд, мне не нужен «Барбизон», я хочу быть вашим партнером в Атлантик-Сити», – отчеканил гостиничный магнат.
Так на стороне Трампа сыграла его великолепная репутация девелопера, который делает качественные объекты, укладываясь в сроки, не выходя за пределы бюджета. Эту черту Дональд позаимствовал у своего отца – Фреди II. И она сработала! Да как!
Трампу было достаточно построить отель-казино, а Holiday Inns выразила готовность управлять объектом и делить прибыль пополам. Более того, Роуз согласился вложить $50 млн в строительство и компенсировать Трампу его расходы по этому проекту, которые он понес, – около $22 млн. Вершиной сделки была страховка для компании Трампа от любых операционных убытков в течение пяти лет с выплатой солидной премии за строительные работы.
Но это все на словах, строительство не могло начаться без разрешения совета директоров Holiday Inns. А такое разрешение давали только после осмотра площадки. Как вы понимаете, на самой площадке, кроме котлована и толпы рабочих, ничего не было. И тут вместо бизнесмена Трампа, как чертик из табакерки, возник Трамп-мистификатор, Трамп-самопрезентатор.
За неделю до собрания Дональд попросил главного прораба, чтобы тот не просто пригнал всю имеющуюся строительную технику, но и создал видимость активной работы. Прораб в точности выполнил распоряжения босса. Через неделю члены правления Holiday Inns наблюдали за великой стройкой. Казалось, что в центре Нью-Йорка возводят еще один Панамский канал, настолько тут было жарко и суетно. «Все работы ведутся круглосуточно, мы хотим сдать объект под ключ в самые оптимальные сроки», – пояснял костюмированное действо сам Трамп. Сомнений в заинтересованности не возникло. В течение 21 дня Holiday Inns выполнил соглашение и предоставил Трампу $220 млн на строительство…
Этот эпизод описан в книге «Искусство сделки». Трамп написал много книг, и в каждой из них он дает множество самых разных советов тем, кто пытается заработать деньги.
«Я понял, что лучше всего в жизни умею делать две вещи: преодолевать препятствия и побуждать людей делать лучше то, что они умеют. Одна из задач, которые я ставлю перед собой, – столь же успешно, что и для себя, использовать эти качества во имя других.
Хочу, чтобы меня правильно поняли. Я намерен продолжать совершать сделки, и притом крупные сделки, и притом круглые сутки». ■
Появившаяся в конце 1990-х концепция интернета вещей предполагает обмен данными между физическими объектами, оснащенными встроенными средствами и технологиями, для взаимодействия друг с другом. Как бы сложно и бессмысленно это ни звучало, всего за 10 лет технология проникла в жизнь каждого человека. Сейчас практически невозможно вспомнить вещь, которая не могла бы выпускаться с пометкой «умная»: умные зубные щетки, чайники, холодильники, дверные глазки, выключатели, розетки, детские игрушки, очки.
Практически любой объект материального мира сегодня можно сделать умным. В каких-то случаях это более практично, в каких-то почти бессмысленно, но в результате массового развития технологии сначала возникла идея умного дома и умного офиса, а потом, как ее дальнейшее развитие, идея умного города.
Понятие умного города предельно широкое и может включать любые цифровые сервисы – от систем раздельного сбора отходов до автоматизированных паркингов. Наиболее часто датчиками оборудуют системы распределения воды и электроэнергии.
К примеру, в Нью-Йорке система умного электроснабжения (smart grid) позволяет домовладельцам перераспределять электроэнергию, вырабатываемую солнечными панелями, на другие объекты и за счет этого компенсировать часть инвестиций в установку панелей. Эффективность решений в области умного города растет, по мере того как увеличиваются количество умных устройств и объемы обрабатываемых данных. Например, современные автомобили уже могут автоматически фиксировать пробки и аварии, передавая информацию о трафике в городскую сеть.
В результате система может, к примеру, сама решить разбудить человека на полчаса раньше перед важной встречей, если рядом с его домом произошло крупное ДТП и движение оказалось затруднено. Система Street Bump, работающая в Бостоне, получает информацию о каждой выбоине на дороге с датчиков, установленных на колесах автомобилей, и отправляет ее в коммунальные службы. Только за один год работы программы количество ям на дорогах уменьшилось почти вдвое.
Немецкая IT-компания SAP работает в столице Аргентины Буэнос-Айресе одновременно по трем проектам. Система предсказания наводнений компании анализирует информацию, поступающую в онлайн-режиме, с датчиков, установленных на 1500 км водосточных труб аргентинской столицы. На основе получаемых данных и статистики прошлых лет формируется прогноз вероятности чрезвычайных происшествий.
Кроме того, в случае неполадок в канализации ремонтные службы получают информацию о них в режиме реального времени. Совместно с Philips, благодаря которой 90 тыс. фонарей города теперь оснащено светодиодами и подключено к интернету, SAP создала систему, позволяющую экономить электричество при освещении улиц и своевременно менять выходящие из строя лампы. В планах компании также оснастить 2000 коммерческих мусорных баков датчиками для отслеживания их наполненности. Это позволит оптимизировать маршруты мусоровозов, а значит, сократить расходы на топливо и разгрузить магистрали Буэнос-Айреса.
По оценке ResearchAndMarkets, в 2020 году мировой рынок решений в области умных городов превысил $320 млрд, а к 2026 году прогнозируемый объем рынка превысит $565 млрд. Объем рынка технологических решений для умного города в России по итогам 2018 года увеличился на 8% и превысил 81 млрд, подсчитала компания iKS-Consulting. При всех потенциале и привлекательности рынка он не показывает взрывного роста, указывают аналитики iKS-Consulting. Кроме того, они предупреждают, что в ближайшие два года он может сократиться. Практически весь рынок формирует Москва, на которую приходится 93% затрат на решения умного города в России, следует из отчета. Еще 2% приходится на Санкт-Петербург, оставшиеся 5% – на остальные регионы.
В Москве цифровые решения контролируют бо´льшую часть аспектов жизни города. Например, за безопасностью следит около 200 тыс. камер, многие с технологией распознавания лиц. В последние два года их начали использовать также для поиска нарушителей эпидемиологических норм.
Начат проект применения умных дронов, которые снимают объекты в черте города и оповещают о нарушениях. Квадрокоптеры оборудованы системами распознавания, которые позволяют находить незаконную недвижимость еще на стадии строительства: по наличию строительного мусора, вагончиков и спецтехники. В отличие от людей беспилотники могут обследовать самые труднодоступные места, окруженные лесом или заборами.
Они сверяют объекты на карте с базами лицензий и разрешений и оповещают о нарушениях. Также дроны распознают летние веранды и другие временные конструкции, которые не были согласованы с властями. После этого инспектор проводит проверку и выносит решение.
Одним из масштабных проектов в России за пределами двух столиц должен стать проект в г. Железноводске, реализуемый при поддержке госкорпорации «Росатом». В настоящее время в городе действует более 50 различных сервисов для жителей, туристов и муниципалитета. В частности, умные технологии помогают контролировать работу городского хозяйства и обеспечивать обратную связь муниципалитета с гражданами. В городе внедрена система отслеживания передвижения общественного транспорта, есть умные остановки и умные пешеходные переходы.
Действует система интеллектуального учета потребления коммунальных ресурсов и накопления твердых бытовых отходов. В детских садах и школах установлены датчики, фиксирующие потребление воды, тепла, электроэнергии. Благодаря круглосуточному мониторингу удается экономить около 20% от ранее потребляемого объема ресурсов.
Цифровой туристический сервис Железноводска представлен тремя продуктами: мобильным приложением, порталом и городскими информационными панелями. С их помощью гости города могут познакомиться с местными достопримечательностями, афишей мероприятий, выбрать оптимальный маршрут и спланировать свой отдых.
В Тюменской области система «Безопасный город» используется для мониторинга аварий и отключений, экстренной помощи по вопросам ЖКХ и других ситуаций. В области действует единый центр, который обрабатывает звонки в режиме онлайн, в том числе с помощью голосовых ботов и виртуального консультанта. Также в системе анализируются данные видеонаблюдения и видеоаналитики от компаний Visionlabs и NTechLab, статистика аварий и ДТП.
Градостроительный симулятор Sim City в свое время был относительно примитивной цифровой моделью города, где отдельные энтузиасты пытались создать футуристические проекты городов будущего, а кто-то ради забавы обрушивал на виртуальный город извержение вулкана или нападение Годзиллы. Сегодня намного более сложные модели, использующие технологии IoT, служат вполне реальным целям городского планирования. Логическим развитием идеи умных городов является создание полностью автоматизированной цифровой модели города. В такую модель на старте вносятся данные о ключевых объектах, а затем система сама обновляется, собирая данные с разного рода датчиков или подключенных устройств, рассказывающих о движении транспорта, людей, расходе воды и электроэнергии, уровня загрязнения, шума и прочего. Плюсы такой модели прежде всего в том, что она с высокой долей вероятности позволяет предсказать реакцию города на любые возможные события – от строительства нового торгового центра до падения метеорита.
Власти Сингапура еще в 2014 году потратили около $50 млн на создание общедоступной трехмерной виртуальной модели города, где отображаются здания, коммерческие предприятия, объекты транспортной инфраструктуры, инженерные коммуникации и прочее. Спектр применения таких моделей бесконечно широк.
К примеру, данная модель использовалась при планировании внедрения в городе солнечной энергетики – для анализа того, какие объекты лучше подходят для размещения солнечных панелей.
Платформа частично открытая для независимых разработчиков. Например, если взять такую модель и обогатить ее данными от сотового оператора, можно получить карту передвижения жителей городов в каждый момент времени и на основании этих данных решать, где выгоднее открыть новый магазин или фитнес-клуб, а где лучше построить офисы или жилой комплекс.
Опыт Сингапура перенимают и другие города, внедряющие технологию цифровых двойников для различных целей. К примеру, в Роттердаме (Нидерланды) цифровой двойник города используется для оптимизации систем отопления и для управления умными парковками. А финская столица Хельсинки создала трехмерную модель города с поддержкой технологии виртуальной реальности для туристов, которые могут в очках VR осмотреть все ключевые достопримечательности.
Французский город Ренн за муниципальный счет создал трехмерную модель города и его окрестностей и активно использует ее для моделирования различных ситуаций, в том числе для предсказания уровня шума в ходе строительства объектов, для согласования и обсуждения различных проектов с жителями и даже для анализа того, будет ли тень от деревьев мешать домовладельцам. ■
Технология трехмерной печати начала развиваться с 2000-х. Сейчас этот термин объединяет очень широкий спектр научных и коммерческих разработок, многие из которых имеют к собственно печати довольно далекое отношение. Например, технологии трехмерной печати в медицине можно скорее назвать выращиванием органов или живых тканей, но для простоты все эти разработки объединены одним термином.
Трехмерная печать зданий – это технология производства элементов построек с помощью трехмерного принтера, в качестве чернил в котором чаще всего используется модифицированный бетон. Первые проекты в этой области были представлены в 2014–2015 годах, когда китайская компания WinSun соорудила в Китае на территории промышленного парка в Сучжоу пятиэтажное здание площадью 1100 кв. м. На принтере напечатали части дома, которые после перевозки собрали вместе.
Главным преимуществом трехмерной печати зданий является то, что можно изготавливать объекты практически любой формы, так что фантазия архитектора ничем не ограничена. Кроме того, элементы дома, появившиеся из принтера, почти не требуют дальнейшей обработки, что в теории может сделать подобное строительство даже дешевле, чем традиционные способы.
В частности, компания WinSun заявляла, что технологии объемной печати обеспечивают экономию материалов до 60%, трудозатрат – до 80%. Один из минусов трехмерной печати – это то, что при «чистой» 3D-печати нельзя использовать стальные конструкции. Так что при ее помощи можно строить дома высотой только в один-два этажа, высотные строения рискуют просто сложиться, как карточный домик. Пятиэтажный проект WinSun строили с использованием стальной арматуры. Поскольку на принтере печатались лишь отдельные блоки здания, это не совсем «честная» 3D-печать. Кроме того, строительные 3D-принтеры чувствительны к низким температурам, поэтому большинство реализованных в настоящий период проектов находится в странах с жарким климатом.
Один из крупнейших на данный момент проектов трехмерного здания реализовала компания с российскими корнями. Стартап уроженца Иркутска Никиты Чен-Юн-Тая Apis Cor по заказу властей Дубая в 2017 году напечатал на 3D-принтере дом площадью более 600 кв. м. Основатели Apis Cor утверждают, что дубайский контракт принес им несколько новых заказчиков из США. Незадолго до этого там же открылся одноэтажный «Офис будущего» – штаб-квартира Dubai Future Foundation площадью 250 кв. м, панели для которого напечатала на 3D-принтере WinSun.
При этом очевидно, что ни о какой конкуренции строителей с 3D-принтерами с обычными строительными компаниями речь пока не идет и все их проекты пока остаются имиджевыми. Они заключаются в основном в странах, где есть большое количество «лишних» денег, в первую очередь с ОАЭ.
Власти Дубая даже заявили, что к 2030 году 25% новых зданий будет построено с применением 3D-печати, поскольку технология позволяет снизить цену на строительство в шесть раз. Правда, за выполнением таких обещаний, как правило, никто не следит.
В 2017 году датская компания 3D Printhuset сообщила, что печатает на трехмерном принтере в Копенгагене офисное здание площадью 50 кв. м. Помогла ей в этом разработка компании «Спецавиа» из Ярославля, которая производит трехмерные принтеры для строительной печати. Один из таких принтеров, уточнила «Спецавиа», она и продала датчанам. У тех есть планы использовать российское оборудование для печати небольших зданий и в других европейских странах. Пока известно, что дом был достроен и используется как отель. Однако, учитывая его габариты, непросто оценить практичность этого объекта. О новых зданиях 3D Printhuset ничего не сообщалось.
Проект 3D Printhuset не самый скромный по габаритам. В 2015 году нидерландское бюро Dus Architects построило дом площадью 8 кв. м. Он находится в промышленном районе Амстердама, и его может арендовать любой желающий. В жилом объекте есть веранда и диван, который превращается в двухспальную кровать. Ванная, тоже созданная на 3D-принтере, вынесена на улицу. Убежище построили из биопластика на основе льняного масла. Чтобы сделать устойчивый дом без тяжелых каркасов, инженеры сконструировали стены в виде пчелиных сот.
Как ни парадоксально, трехмерную печать могут использовать не только для строительства объектов для сверхбогатых компаний, но и для самых бедных. Есть сразу несколько стартапов, которые предлагают использовать напечатанное жилье для социальных проектов. К примеру, американский стартап Icon вместе с дизайн-бюро Logan Architecture в 2020 году напечатал шесть домов для бедных.
Площадь каждого – 38 кв. м. Во всех зданиях есть оборудованная кухня, гостиная, спальня и ванная комната. 3D-квартал возвели на территории существующего сообщества для бывших бездомных, где сейчас проживает более двухсот человек. Другой стартап – компания WASP предлагает использовать в качестве материала для строительства фактически мусор. Принтер компании может использовать в качестве «чернил» как бетон, так и биоразлагаемую смесь из глины, соломы, рисовой шелухи и гидравлической извести.
Настоящий расцвет 3D-печати наступит, если человечество начнет более активно осваивать космос. В частности, в невесомости строительные принтеры становятся намного эффективнее, а доставка обычных строительных материалов на орбиту или тем более на другую планету с экономической точки зрения намного менее эффективна, чем доставка «чернил» для строительного принтера.
Почти все крупные проекты в области трехмерной печати так или иначе сотрудничают с NASA и делают ставку на заказы от частных космических компаний. Однако до начала больших строек в космосе, даже по самым оптимистичным оценкам, остается несколько десятков лет, а за это время трехмерная печать, возможно, разовьется настолько, что получит широкое распространение и на Земле. ■
Технологии для управления объектами недвижимости – достаточно молодой рынок, который наиболее активно развивается в последние два-три года. Так, по данным Statista, в 2019 году рынок Proptech (в этот сегмент входят все технологии, имеющие отношение к зданиям и промышленным объектам) в США составил рекордные $9 млрд. Правда, годом позднее объем сделок упал до $7,2 млрд.
России этот рынок только начал развиваться. Среди активных игроков – фонд Proptech Russia размером в 3 млрд рублей (созданный в 2020 году командами компаний «Тринфико» и Proptech Russia), фонд MR Ventures в $50 млн (девелопера MR Group), ГК «Самолет» (выделившая 8 млрд рублей на IT-проекты внутри компании), ПИК Digital («дочка» застройщика ПИК, занимающаяся IT), частная инвесткомпания O1 Properties, венчурный фонд Genome Ventures (нацеленный, помимо прочего, на Smart City Tech) и многие другие. Активно развивают стартапы «Циан», «Авито», «Яндекс.Недвижимость». Собственными акселераторами обладают Colliers, JLL, Blackstone, Westfield.
Если говорить о существующих и успешно работающих проектах, то большинство решений в области цифровых двойников зданий используется для мониторинга состояния инженерных систем здания и несущих конструкций. Один из крупнейших специализированных игроков на этом рынке – российская компания Sodis Lab. Ее решения работают на таких объектах, как Москва-Сити, комплекс «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге, Ахмат-тауэр в Чеченской Республике, и прочих. Например, в офисном центре «Ростех-Сити», расположенном на территории Тушинского аэродрома на северо-западе Москвы, установлена сеть наклономеров для отслеживания прогиба и наклона конструкции здания. Решение помогает следить за стабильностью конструкции многоэтажного здания и обеспечивает безопасность процесса строительства.
В проекте «Ахмат-тауэр» использовались система мониторинга деформационного состояния несущих конструкций и система мониторинга инженерных систем. Работа установленного на конструкциях оборудования в режиме реального времени отображалась в 3D-модели здания. С помощью виртуального двойника инженеры и работники диспетчерских служб контролировали изменения внутри строительных конструкций и инженерно-технического обеспечения объекта, инженерные службы прогнозировали дальнейшую работу по проекту и предотвращали возможные аварийные ситуации. В результате, по данным компании, застройщик смог существенно сократить расходы на проект.
Цифровые двойники зданий используются и в более специализированных проектах. К примеру, российский стартап Tango Vision создает информационные киоски, которые содержат обновляемую в режиме реального времени информацию обо всех объектах в здании, будь то магазины, транспортная инфраструктура, различные сервисы и другие.
С их помощью посетители могут ориентироваться внутри и получать необходимую информацию, а собственники здания – собирать аналитику и оперативно выкладывать нужный контент: рекламу, каталоги или акции. Возможности сервиса включают интерактивную навигацию, ситуативную цифровую рекламу, видеоаналитику, интеграцию с любыми системами по API и любыми IoT-устройствами.
Все данные хранятся в облаке и формируют своеобразную память зданий. Сейчас решение компании работает в ТРЦ «Метрополис» (Москва), ТЦ «Галерея» (Санкт-Петербург). В ближайшее время решение заработает в «Леруа Мерлен», в технопарке «Сколково», в Maritime Centre Vellamo (Котка, Финляндия) и в бизнес-центре в Лондоне.
Российские стартапы TraceAir и Skyeer занимаются аэромониторингом и облачными технологиями, которые позволяют удаленно организовывать запуски дронов, собирать аналитику, создавать электронную документацию через 3D-визуализацию, панорамы, видео и так контролировать ход строительства. Сейчас у TraceAir в России 10 клиентов: ГК «Автодор», «Норникель», «СБ Девелопмент», «Новатэк», Maire Tecnimont, «Газпром инвест», НКК, группа «Эталон», Capital Group, «Интеррос». TraceAir мониторит строительство участка трассы М12 Москва – Казань, задействован на 20 площадках «Серного проекта 2.0» для автоматизированного контроля предотвращения рисков экологических катастроф.
Также компания активно работает с «Новатэком» по проекту в Новом Уренгое. Среди клиентов Skyeer – НИПИГАЗ, НЛМК, госкорпорация «Росатом», ГК «Самолет». В 2020 году Skyeer участвовал в проекте Росатома в Бангладеш, где применялась комбинированная аналитика мониторинга стройки на основе спутниковой съемки, беспилотной, наземного лазерного сканирования и проектных 3D-моделей.
Большинство решений в области цифровых двойников зданий используется для мониторинга состояния инженерных систем здания и несущих конструкций. Цифровой двойник позволяет создать «живую» модель действующего здания, где отражаются любые процессы, происходящие в здании, в режиме реального времени.
Создание цифровых моделей зданий стало популярной технологией в начале 2000-х, хотя базовые принципы этой технологии были описаны еще в 70-х годах прошлого века. BIM используется для совместной работы и визуализации, то есть создания чертежей и строительства, но не для обслуживания и эксплуатации самого сооружения.
Цифровой двойник позволяет создать «живую» модель действующего здания, где отражаются любые процессы, происходящие в здании, в режиме реального времени. Многие решения в области цифровых двойников используют технологию интернета вещей. К примеру, беспроводные датчики могут отслеживать потребление воды и электричества, перемещение людей внутри здания, открытие новых объектов и т. п.
В долгосрочной перспективе технология цифровых двойников может стать платформой для возникновения принципиально новых рынков, например, шеринга офисного пространства, когда одни офисные площади могут использовать несколько компаний в зависимости от числа сотрудников, которым требуется пребывание на рабочем месте, P2P-аренда и прочее.
Ограничения, связанные с пандемией COVID-19, отчасти также способствуют развитию технологии, так как у компаний появилась потребность контролировать соблюдение норм социального дистанцирования. Совмещение домашнего офиса с обычным офисным форматом работы тоже требует от бизнеса максимально оперативного реагирования на передвижение персонала и контроля изменения в режиме реального времени.
Причем большинство аналитиков уверено, что традиционная модель офиса так или иначе умирает, несмотря на успехи или неудачи в борьбе с пандемией, поэтому новые технологии в управлении зданиями будут востребованы.
Опрос, проведенный международной компанией JLL, показал, что 66 % компаний по всему миру заинтересованы в том, чтобы иметь динамически изменяемое офисное пространство, позволяющее в каждой конкретной локации увеличивать или сокращать офисные площади в зависимости от потребностей сотрудников. Это же может касаться и доступа к инфраструктуре, электроэнергии и прочему. Очевидно, к примеру, что если компания готовится к IPO, то ей на какой-то период понадобится большое число переговорных, презентационное оборудование и прочее, но это не означает, что нужно это все покупать.
Во многих странах компании, занимающиеся продажей и сдачей в аренду недвижимости, столкнулись с тем, что из-за локдаунов не могли показать потенциальным клиентам объекты. Из-за этого многие начали использовать видео-конференц-связь и технологии виртуальной и дополненной реальности. Однако то, что стало решением на время кризиса, может потенциально сформировать новые подходы к рынку.
Виртуальная модель здания дает потенциальному покупателю или арендатору больше информации, чем физический визит в офис. Он может увидеть всю инженерную инфраструктуру, «посетить» все соседние офисы, увидеть, что окружает квартиру или офис, какие помещения уже заселены, и прочее. В комплексе со смарт-контрактами и другими современными цифровыми решениями это может создать принципиально новый рынок, где можно, не вставая с кресла, купить офисные площади, временно сдать их другой компании и потом постепенно освобождать их по мере увеличения числа собственных сотрудников. ■
BIM находит все более широкое применение в проектировании, строительстве и эксплуатации зданий и сооружений, в том числе в нашей стране. Эксперты bimlab.ru приводят такое определение BIM (Building Information Modeling): это процесс, в результате которого формируется информационная модель здания. При этом каждой стадии соответствует некоторая модель, отображающая объем обработанной на этот момент информации (архитектурной, конструкторской, технологической, экономической) о здании или сооружении, к которой имеют доступ все заинтересованные лица.
Эксперты «РБК-Недвижимости» подчеркивают, что цифровое представление физических и функциональных характеристик объекта охватывает больше, чем просто геометрию здания. BIM учитывает множество факторов и информацию об объекте, отдельных его элементах (даже деталях производителей), географии, дизайне и других данных, в том числе влияние его на окружающую среду и наоборот.
Все эти сведения наряду с технико-экономическими показателями и другими характеристиками объекта формируют такую информационную модель, в которой изменение одного параметра приводит к автоматическому перерасчету всех остальных.
Технология проектирования, возведения и эксплуатации объекта в BIM рассматривается в разрезе жизненного цикла (от английского product life cycle, PLM) изделия, в данном случае объекта строительства или сооружения. BIM охватывает все стадии жизненного цикла здания или сооружения, непрерывно наполняя его ценной информацией, которая, в свою очередь, существенно снижает стоимость его содержания, сокращает скорость возведения, минимизирует проектные ошибки, позволяет всем заинтересованным лицам иметь оперативный доступ к информации. По оценкам Минстроя России, BIM помогает добиться снижения количества ошибок в проектной документации на 40%, сокращения времени проектирования – на 20–50%, а на проверку проекта – в шесть раз, сокращения сроков координации и согласования документации – до 90%, сроков реализации проекта – до 50%, сроков строительства – до 10%, затрат на строительство и эксплуатацию – до 30%.
Подготовка архитектурно-строительных проектов в среде BIM – создание информационной модели на основе требований заказчика. Эксперты «РБК-Недвижимости» подчеркивают, что BIM – это общий ресурс знаний для получения информации об объекте. Он служит основой для принятия решений в течение его жизненного цикла, который определяется как существующий от самой ранней концепции до сноса. Основой взаимодействия является информационная модель объекта строительства (BIM-модель), с помощью которой происходит комплексное взаимодействие участвующих сторон на всех стадиях жизненного цикла объекта. BIM позволяет передавать виртуальную информационную модель от команды разработчиков (архитекторы, ландшафтные архитекторы, инженеры, строители и т. д.) генподрядчику и субподрядчикам, а затем владельцам или управляющим объекта.
BIM – процесс построения информационной модели. Это пригодная для компьютерной обработки информация о проектируемом или существующем строительном объекте:
В основе BIM лежит объектно-ориентированное проектирование: все работающие в этой технологии программы предполагают моделирование на базе большого количества заранее созданных объектов, называемых семействами. Ключевые проектные операции ведутся с такими элементами как с неделимыми блоками, своего рода «комплектующими».
Единая информационная модель предполагает коллективную работу, которая объединяет специалистов всех разделов проектирования: технологов, архитекторов, конструкторов, инженеров внутренних и наружных сетей и т. д. Командная работа осуществляется в единой среде проектирования – СОД (СОД-среда общих данных) и должна соответствовать определенным правилам и взаимодействию между участниками процесса BIM-моделирования. ■
По данным PlanRadar на март 2021 года, в России около 12% компаний стройкомплекса использует BIM. Их число будет увеличиваться, так как Постановление Правительства №331 от 5 марта 2021 года закрепило положение, что c 1 марта 2022 года применение BIM становится обязательным для объектов, чье строительство финансируется из бюджета любого уровня – муниципального, регионального или федерального.
По прогнозам экспертов, в 2022 году использование BIM станет золотым стандартом работы проектных организаций, а также строительных компаний. Осваивают BIM и организации госэкспертизы. Скорее всего, 2022 год станет годом BIM в России.
– Евгений Николаевич, как вы оцениваете состояние строительного рынка?
– Спрос на жилую недвижимость и сегодня находится на высоком уровне. Сказывается недостаток качественного предложения – люди нуждаются в улучшении жилищных условий. Они покупали и будут покупать жилье – этот тренд очень устойчив. Внешние обстоятельства могут скорректировать спрос, но эти изменения не будут значительными.
Сейчас один из важнейших факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости, – это, конечно же, ипотека. Особенно это касается сегмента доступного жилья. Льготная ипотека в 2020–2021 годах выступила драйвером рынка. Однако с июля были изменены условия госпрограммы. Власти снизили максимальную сумму кредитования до 3 млн рублей, что стабилизировало ситуацию в отрасли.
Во второй половине 2021 года Центробанк несколько раз повышал ключевую ставку – на данный момент она составляет 7,50%. Соответственно, вслед за ней постепенно растут ипотечные ставки.
Негативным фактором можно назвать рост стоимости стройматериалов. За год он составил около 30%, а в отдельных случаях вырос более чем на 100%. Это привело к увеличению себестоимости квадратного метра.
– Ожидаете ли роста, и в каких сегментах?
– По нашим прогнозам, в сегменте комфорт-класса можно ожидать умеренного роста цен на жилье, сопоставимого с уровнем инфляции. Это обусловлено стабильно высоким спросом. Надо понимать, что недвижимость не дешевеет. Цены все равно будут расти.
– Какова динамика спроса на эконом- и бизнес-классы?
– Безусловно, доступное жилье пользуется бо́льшим спросом, чем бизнес-класс. Это связано с доходами населения. В рамках портфеля ГК «Гранель» жилые проекты классов стандарт и комфорт составляют 80% объема.
– Каков потенциал роста рынка жилой недвижимости Московского региона?
– По сравнению с 2020 годом рынок в 2021-м немного успокоился, ажиотажный интерес спал. Но мы пока находимся в ситуации некоего ожидания: вирус никуда уходить не собирается, и этот фактор оказывает влияние и на экономику в целом, и на состояние рынка, и на покупательную способность населения, которая падает, и на себестоимость квадратного метра, которая так же неуклонно растет. Все эти разнонаправленные векторы и будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в 2022 году. Пока мы можем прогнозировать небольшой рост за счет спроса и возможной стабилизации цен на строительные материалы.
– Какова стратегия работы компании на сегодняшнем трудном рынке?
– Наше главное преимущество – это стабильность. «Гранель» – одна из немногих компаний, которая не привлекала кредиты для строительства объектов. Сейчас, конечно, комплексы строятся в соответствии с изменениями в 214-м ФЗ с привлечением проектного финансирования.
На фоне устойчивых позиций компании нашей стратегией является активное развитие. Так, став одним из лидеров на рынке Подмосковья, мы вышли на столичный рынок. Сначала это была Новая Москва с комплексом «Москвичка» в Коммунарке, теперь начали работать в старых границах города: первый проект, ЖК «Тринити», сдается в ближайшее время.
Качественный прорыв в развитии компании – выход на рынок бизнес-класса с объектами под зонтичным брендом MYPRIORITY. Первый проект из этой линейки, жилой комплекс MYPRIORITY Basmanny на Бауманской, стартовал летом 2021 года, в перспективе готовятся еще два – MYPRIORITY Dubrovka и MYPRIORITY Paveletskaya. Эти проекты будут реализованы по самым современным стандартам, с высокотехнологичной инженерией, продуманным благоустройством территории, развитой инфраструктурой.
– Какое значение имеет для вас работа по программам жилья для обманутых дольщиков?
– Хотя количество обманутых дольщиков постепенно сокращается, их существование остается серьезной социальной проблемой. Группа компаний «Гранель» принимает активное участие в ее решении. К этому вопросу мы относимся ответственно – восстанавливаем права дольщиков, достраивая объекты, которые не были первоначально завершены застройщиками.
На сегодня компания выполнила обязательства по достройке семи объектов, в том числе в рамках комплексного развития территорий. Ключи от долгожданных квартир получило более пяти тыс. обманутых дольщиков в Балашихе, Подольске, Королеве, Реутове, Красногорске, Одинцове. В общей сложности за 4 года «Гранель» инвестировала в завершение строительства проблемных объектов более 14 млрд рублей. Кроме того, компания выступает как генеральный подрядчик по договорам с Фондом защиты прав дольщиков Московской области.
– Как в компании «Гранель» применяются BIM-технологии?
– BIM – это будущее строительной отрасли. Рано или поздно на эту технологию перейдут все застройщики и проектировщики. Мы тоже не остаемся в стороне, активно осваиваем цифровые решения.
Так, ГК «Гранель» совместно с ООО «ПромСтройИнжиниринг» выполняет проектирование дошкольного образовательного учреждения на 200 мест в Красногорском округе с применением технологии информационного моделирования. Это будет первый социальный бюджетный объект в Подмосковье и во всей России с использованием BIM, который получит заключение государственной экспертизы.
– Какие маркетинговые технологии показали себя наиболее эффективными при продаже новостроек?
– Основные задачи маркетологов – правильное позиционирование продукта на определенную целевую аудиторию, формирование позитивного имиджа бренда, создание эффективной системы работы с клиентами. В период пандемии нам удалось выстроить систему, в которой себя очень положительно зарекомендовали разные цифровые опции: digital-продвижение, онлайн-консультации, удаленное оформление сделок. Мы быстро настроили работу офисов продаж, и это помогло достичь отличных результатов.
– Как совершенствование системы управления позволяет добиваться повышения эффективности бизнеса компании?
– У компании сейчас период устойчивого роста. Мы выводим на рынок много новых проектов и планируем дальнейшее расширение. Поэтому руководство компании приняло решение о переходе на матричную систему управления проектами, а также внедрение BIM-технологий. Это позволит нам создать прозрачные и четкие механизмы взаимодействия как внутри компании, между ее подразделениями, так и с внешними подрядчиками и контрагентами.
– На какие перспективные направления «Гранель» выходит и готова выйти в ближайшие годы?
– В рамках своей стратегии развития Группа компаний «Гранель» планирует расширить присутствие в Москве и увеличить портфель объектов бизнес-класса, а также укрепить позиции на рынках коммерческой и складской недвижимости. ■
СТАРОДУБЦЕВ Евгений Николаевич окончил Военно-инженерную академию имени В. В. Куйбышева по специальности «Промышленно-гражданское строительство» и Московский государственный строительный университет по специальности «Экономика и управление на предприятии».
Опыт работы в строительной отрасли – более 20 лет. Принимал участие в реализации инвестиционных проектов общей площадью более 3 млн кв. м жилья. В рамках бюджетного строительства в портфолио – более 1,5 млн кв. м жилья.
ГК «Гранель» – одна из крупнейших и динамично развивающихся девелоперских компаний, которая 29 лет работает на российском рынке и специализируется на строительстве жилых комплексов и коммерческой недвижимости. В 2020 году компания вошла в перечень системообразующих предприятий Российской Федерации.
ГК «Гранель» ежегодно увеличивает объемы вводимого жилья и социальной инфраструктуры. В 2018 году компания сдала 283 016 кв. м недвижимости, в 2019 году – 470 848 кв. м недвижимости, в 2020 году – 615 292 кв. м недвижимости. В настоящее время компания входит в топ-10 по объемам ввода жилья в России.
С начала своей деятельности в Московском регионе ГК «Гранель» ввела в эксплуатацию более 2,2 млн квадратных метров жилой недвижимости и более 100 тыс. кв. м социальной инфраструктуры, обеспечив квартирами более 47 тыс. российских семей. Компания постоянно наращивает объемы строительства жилья. Сейчас в стадии строительства находится более 1 млн кв. м жилья.
В ГК «Гранель» сформирован портфель проектов общей площадью более 6,5 млн кв. м жилья и более 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. В разработке более 20 площадок в столичном регионе.
В настоящее время ГК «Гранель» ведет строительство 13 комплексов, расположенных в Москве и городах ближнего Подмосковья: MYPRIORITY Basmanny, HighWay, PROFIT, «Тринити», «Тринити-2», «Живописный», «Реут», «Новая Рига», «Инновация», «Бригантина», «Пехра», «Государев дом», «Императорские Мытищи». В 2021 году компания вывела на рынок зонтичный бренд в бизнес-сегменте. Первый комплекс строится в Басманном районе Москвы – ЖК MYPRIORITY Basmanny.
Среди реализованных проектов ГК «Гранель»: «Валентиновка парк», «Алексеевская роща», «Новая Алексеевская роща», «Лесной городок», «Новотроицкий», «Квартал Лукино», «Театральный парк», «Малина» и «Москвичка».
Один из основных принципов ГК «Гранель» – социальная ответственность. Компания принимает активное участие в решении проблем пострадавших дольщиков. Девелопер инвестировал уже более 14 млрд рублей в завершение строительства проблемных объектов. Среди таких реализованных проектов – ЖК «Квартал Лукино» и ЖК «Квартал Европа» в городском округе Балашиха, ЖК «Эстет», корпус № 7 в Подольске, ЖК на ул. Тарасовская, 14, в Королеве, ЖК «Экопарк Нахабино» в Красногорском округе, ЖК «Новокосино-2» (корпус 13) в Реутове, ЖК «Высокие жаворонки» в Одинцовском округе. При участии ГК «Гранель» восстановлены права более 5 тыс. пострадавших дольщиков.
В России 40% выработки электричества приходится на атомные и гидроэлектростанции – низкоуглеродные источники XX века, которые в условиях энергоперехода могут обрести новую жизнь.
На фоне роста популярности зеленой повестки и грядущего ужесточения европейского углеродного регулирования Россия все чаще рассматривается как аутсайдер энергоперехода. И доля правды в этом действительно есть: торможение глобального спроса на нефть и уголь, которое может произойти из-за распространения электромобилей и бума возобновляемой энергетики, способно лишить Россию львиной доли экспортных доходов, тем самым уменьшив и без того не самый ее большой вес в мировой экономике.
Однако если вынести риски «проседания» экспорта за скобки, то выяснится, что достижение углеродной нейтральности – цель, реализовать которую к 2050 году собираются США и ЕС, – вовсе не так уж чужда России. И дело не только в способности российских лесов поглощать CO2, о которой в последние месяцы наперебой заговорили регуляторы и эксперты. И даже не в хороших стартовых возможностях для наращивания экспорта водорода, в производстве которого самым популярным в мире сырьем остается природный газ.
Гораздо важнее то, что у России в структуре генерации почти 40% занимают низкоуглеродные источники: по данным BP, в 2020 году 19,9% выработки пришлось на атомные станции (АЭС), а 19,6% – на гидроэлектростанции (ГЭС). АЭС и ГЭС принято считать низкоуглеродными технологиями XX века, однако в условиях энергоперехода они могут получить новый импульс. Неслучайно в нынешнем году лидеры десяти европейских стран (Франции, Болгарии, Венгрии, Польши, Румынии, Словакии, Финляндии, Хорватии, Чехии и Словении) обратились к ЕС с просьбой признать зеленой атомную энергию, а исполнительный директор Международного энергетического агентства (МЭА) Фатих Бирол призвал вернуть гидроэнергетику в климатическую повестку.
Еще чуть менее 45% выработки в России приходится на природный газ –экологически более чистое топливо, нежели уголь, доля которого составляет лишь 14%. Для сравнения: ту же долю в 14% по итогам первых десяти месяцев 2021 года уголь занял в структуре выработки 27 стран ЕС (по оценке британского исследовательского центра Ember), притом что ЕС предпринимал целенаправленные усилия для замещения угольной генерации с помощью энергии ветра и солнца.
Последняя играет в России маргинальную роль, составляя менее 1% выработки, но и здесь есть прогресс: в период с 2015 по 2020 год в солнечной и ветровой энергетике зафиксирован более высокий прирост установленной мощности, чем в угольной генерации, – 1,8 мегаватт (МВт) против 2,3 МВт, по данным Global Energy Monitor и Международного агентства по возобновляемым источникам энергии (IRENA).
Тем самым для России углеродная нейтральность – цель, половина пути к которой де-факто уже пройдена. ■
Минстрой России разработал законопроект о введении «нулевой» стадии экспертизы — оценки задания на проектирование и технико-экономического обоснования на предпроектной стадии и экспертного сопровождения на стадии проектирования.
В частности, законопроектом предлагается внести в Градостроительный кодекс Российской Федерации следующие изменения:
– дополнить новой статьей 471 «Задание на проектирование», в соответствии с которой задание на проектирование будет представлять собой документ, содержащий требования к подготовке проектной документации для обеспечения строительства, (реконструкции) объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, проведения работ по сохранению объектов культурного наследия, а также исходные данные, необходимые для разработки проектной документации объекта капитального строительства;
– отнести к полномочиям Минстроя России утверждение примерной формы задания на архитектурно-строительное проектирование, а также требований к составу, содержанию и формированию задания на проектирование;
– наделить Правительство РФ и субъекты РФ полномочиями по определению случаев, когда застройщик, технический заказчик будет обязан обеспечить подготовку задания на проектирование и материалов, подтверждающих решения, содержащиеся в задании на проектирование, и их направление на экспертную оценку задания на проектирование (в отношении объектов капитального строительства, финансирование строительства, реконструкции которых осуществляется с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации);
– установить, что для подготовки материалов, подтверждающих решения, содержащиеся в задании на проектирование, проводятся инженерные изыскания в объеме, необходимом для их подготовки;
– установить, что работы по подготовке материалов, подтверждающих решения, содержащиеся в задании на проектирование, выполняются лицами, указанными в частях 4, 41 статьи 48 Кодекса;
– установить, что порядок организации и проведения экспертной оценки задания на проектирование, размер и порядок взимания платы за ее проведение будут устанавливаться Правительством Российской Федерации.
Также из законопроекта следует, что при наличии заключения экспертной оценки задания на проектирование, по инициативе застройщика, технического заказчика, иного лица (в случае, предусмотренном частями 11 и 12 статьи 48 Кодекса) экспертиза проектной документации может проводиться в форме экспертного сопровождения подготовки проектной документации. При проведении экспертного сопровождения подготовки проектной документации органом исполнительной власти или организацией, осуществляющими экспертное сопровождение, может оказываться содействие в форме рекомендаций по подготовке проектной документации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 ноября 2021 №2110 внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 года №145.
Постановлением устанавливается срок действия Постановления №145 до 01.03.2028 года, а также порядок продления срока проведения экспертизы не более чем на 30 дней по решению органа госэкспертизы в случае одобрения президиумом (штабом) Правительственной комиссии по региональному развитию в РФ, высшим должностным лицом субъекта РФ или межведомственным коллегиальным органом, созданным высшим должностным лицом субъекта.