Предел роста

Что ждет ипотечный рынок в 2022 году и стоит ли ожидать его замедления?

В 2021 году россияне одолжили у банков 5,7 трлн рублей на покупку жилья, побив все ранее зафиксированные рекорды рынка ипотечного кредитования. Данная сумма на 28% превышает совокупную сумму жилищных кредитов, взятых годом ранее. Представители банков предупреждают, что рост рынка может замедлиться, а для рядового гражданина ипотека станет еще менее доступной, чем сейчас.

В 2021 году россияне взяли 1,9 млн ипотечных кредитов, что на 7% выше аналогичного показателя предшествующего года. При этом стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в крупных городах России в прошлом году в среднем возросла на 19%.

Говоря о причинах повышенных объемов жилищного кредитования, банки прежде всего приводят две основные — низкие ставки по ипотеке в первой половине прошлого года и действие льготных государственных программ, а также отложенный спрос на жилье, возникший из-за пандемии, и активный ввод новых девелоперских проектов.

Низкие ставки на кредиты в начале 2021 года были обусловлены ставкой ЦБ, находящейся в тот момент на своем историческом минимуме в 4,25%. Такая ставка ЦБ наблюдалась с июля 2020-го по март 2021 года (ставка ЦБ или ключевая ставка — это минимальный процент, под который Банк России выдает кредиты коммерческим банкам). Однако в марте прошлого года период благоденствия закончился, и ключевая ставка начала повышаться, достигнув в феврале этого года 9,5%.

Основная причина повышения ставки ЦБ — уровень инфляции в стране, превысивший изначальные ожидания государственного финансового регулятора. Вслед за ключевой ставкой, следуя законам рынка, повысились и ставки по кредитам и депозитам. По данным ДОМ.РФ, с марта по декабрь 2021 года средние ставки по кредитам на новостройки выросли с 7,85 до 9,58% и с 8,03 до 9,62% — по вторичному рынку. В этом году рост ставок по жилищным кредитам продолжился, и средние показатели уже превысили 10%-ную отметку.

На рынке нет общего мнения, стоит ли ждать дальнейшего повышения ставок. По экономическим канонам повышение ключевой ставки не может продолжаться бесконечно. Со временем удорожание кредитов и более высокие ставки по вкладам приведут к тому, что население начнет накапливать денежные средства, сокращая траты, и инфляция как результат замедлится. Однако такой исключительно теоретический сценарий усложняется общеэкономическими и геополитическими факторами. Пока речь идет лишь об ожидаемом поднятии ставок по ипотеке до 13, а то и 15% годовых.

Рынок на двоих

Львиная доля, а именно 70% всего ипотечного портфеля банков России поделена между двумя банками — Сбербанком (50%) и ВТБ (20%). На каждую из остальных крупнейших кредитных организаций приходится меньше 5% кредитного портфеля по ипотечным кредитам. В пятерке лидеров кроме двух упомянутых выше Альфа-Банк, Газпромбанк и Россельхозбанк (по данным исследования девелопера Frank RG).

Помимо низкой стоимости жилищных кредитов спрос на них в 2021 году существенно подстегнула запущенная еще в апреле 2020 года государственная программа льготной ипотеки на новостройки по ставке 6,5%. Планировавшаяся до ноября 2020-го, в итоге программа была продлена до 1 июля 2021 года, а потом еще на год, до 1 июля 2022-го, но уже на более жестких условиях.

Изначально государство компенсировало заемщикам разницу между льготной ставкой в 6,5% и ставкой банка. При этом максимальная сумма кредита для жителей Москвы и Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей составляла 12 млн рублей, а для других регионов — 6 млн. Первоначальный взнос — не менее 15% стоимости жилья. Выдача кредитов на таких условиях простимулировала резкий рост объемов кредитования. В объемах кредитования 2021 года доля ипотеки с господдержкой — 28%, как и годом ранее. Общее количество семей, воспользовавшееся льготной ипотекой на строящееся жилье, составило 326 тысяч.

Повышенный спрос на новостройки помог российским девелоперам пережить трудные времена экономического кризиса, вызванного пандемией. Но, спасая застройщиков от банкротства и поддерживая рынок недвижимости, государство получило побочный эффект в виде достаточно стремительного роста цен на недвижимость.

Льготная ипотека, подорожание строительных материалов и работ разогнали цены на «первичке», а за ней подтянулась и «вторичка». По подсчетам федерального портала «Мир квартир», средняя по всем городам цена квадратного метра по итогам 2021 года составила 82 701 рублей (прирост — 19,4% за год). При этом в Москве стоимость квадратного метра выросла всего лишь на 18,7%, значительнее цены возросли в Подмосковье — на 42%. Также в число регионов с солидным приростом цен на жилье вошли: Калининград (38,9%), Ленинградская область (37,2%), Курск (36,9%), Улан-Удэ (36,3%), Иваново (35,3%), Чита (34,6%), Санкт-Петербург (25,8%). Ну и лидируют квартиры в Сочи (82,2%) и Краснодаре (63,6%), показавшие максимальный рост цен квадратного метра за счет моратория на новое строительство.

При таком росте стоимости жилья новая программа льготной ипотеки, предлагающая с июля 2021 года максимально возможный кредит в размере 3 млн рублей по льготной ставке 7%, стала фактически бесполезной для некоторых регионов страны. Точнее, в таких регионах, как Москва и Подмосковье, программа будет работать, но, чтобы ею воспользоваться, для покупки квартиры потребуется довольно существенный по сумме первоначальный взнос по кредиту.

Лучшее — детям

Более лояльные условия сохранятся для семей, в которых с 1 января 2018-го по 31 декабря 2022 года родился ребенок. Они смогут воспользоваться программой «Семейная ипотека» под 6% годовых с максимальной суммой кредита 12 млн рублей — для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн рублей — для остальных регионов РФ.

В октябре 2021 года взоры участников рынка обратились в сторону индивидуального жилищного строительства. Правительство РФ разрешило кредитовать строительство частных жилых домов по льготным условиям с господдержкой по ставке 7%.

Дело в том, что темпы роста ввода в эксплуатацию частных домов более чем вдвое превышают тот же показатель по многоквартирным. Однако пока этот сегмент рынка в России развивается все же довольно слабо. Стоимость участков под строительство с инфраструктурой достаточно высока, а само индивидуальное домостроение недостаточно стандартизировано. Банки всегда нехотя кредитовали ИЖС и под довольно высокий процент в связи с проблемным вопросом предмета залога.

Ситуацию должна улучшить совсем недавно созданная правительством библиотека типовых проектов. А в этом году в ИЖС по планам правительства заработает механизм проектного финансирования с применением счетов эскроу, используемый сейчас в многоквартирном сегменте. Застройщики смогут привлекать для финансирования проектов средства граждан.

Большинство участников рынка сходится на том, что ИЖС имеет большой потенциал — спрос на частные дома весьма велик. Согласно совместному опросу, проведенному ДОМ.РФ и ВЦИОМ летом 2021 года, всего в частных домах сегодня живет 21,6 млн семей, а хочет жить вдвое больше — 45,4 млн семей, но их ограничивает недоступность ипотеки.

Законопроект по развитию индивидуального жилищного строительства разработан Минстроем, однако вопрос введения счетов эскроу на ИЖС будет решен после принятия всей необходимой правовой базы в течение этого года. Тем не менее интерес крупных застройщиков к сегменту ИЖС значительно возрос уже сейчас. Банки же готовят специальные ипотечные программы.

«В 2021 году мы видели рост спроса на ипотечные продукты на индивидуальное жилищное строительство как в суммарном выражении, так и в количественном. Если в 2020 году мы выдали всего 3,1 тыс. кредитов на цели ИЖС, то в прошлом — больше 8 тысяч. По количеству рост почти в 3 раза, по сумме — в 3,5 раза. Мы связываем такой рост с несколькими факторами, основными из которых считаем расширение программы «Семейной ипотеки» на ИЖС и действие других льготных программ кредитования, а также общую тенденцию, которая зародилась в пандемию, — население оценило плюсы частного дома», — заявил директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Николай Васев.

О спросе на ИЖС говорит и ВТБ. «В 2022 году спрос на ипотеку сохранится на фоне развития строительного сектора и совместных предложений банков и застройщиков. Стимулировать интерес населения также будет рынок ИЖС, поскольку на него сместился фокус внимания государства. По нашим прогнозам, в 2022 году объем ипотечных продаж только в сегменте ИЖС может достигнуть 40 млрд рублей», — говорит представитель подразделения розничного бизнеса и СМБ ВТБ Диана Манукян.

Ипотека теряет темп

Несмотря на продолжающийся рост рынка, банки готовятся к снижению темпов ипотечного кредитования. «Ипотека продолжает демонстрировать высокие темпы роста. В январе, по нашей оценке, продажи на российском рынке выросли на четверть и превысили 327 млрд рублей. В нашем банке темп роста оказался еще выше — порядка 70%. Неожиданно высокий спрос в начале года может объясняться ожиданием населения по дальнейшему повышению ключевой ставки ЦБ и новому росту стоимости ипотеки. Однако, учитывая, что основные игроки рынка уже изменили свои ценовые условия, в ближайшее время может начаться временное охлаждение спроса», — предполагает Диана Манукян из ВТБ.

К замедлению рынка готовятся в Альфа-Банке. «По нашим прогнозам и прогнозам экспертов рынка, в первом квартале выдачи едва ли упадут с учетом повышенного спроса на фоне роста ставок. На сделки будут торопиться выходить люди, получившие одобренные в 2021 году кредиты. Но потом, как следствие, возможен спад спроса и выдач. Мы понимаем текущую ситуацию на рынке и думаем, что банки теперь будут вести себя умеренно в части объемов бизнеса, больше будут следить за доходностью. В 2022 году можно ожидать рост цен на недвижимость на 5–10% в ценовом выражении», — поделилась Лада Андреева, PR-менеджер розничного бизнеса Alfa Digital.

При этом для рядового гражданина ипотека становится все менее доступной. В 2022 году с учетом ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ и связанного с этим роста ставок ожидать в 2022 году объемов ипотечного кредитования 2021-го и даже 2020 года не стоит. «Макроэкономическая нестабильность и турбулентность на рынках ценных бумаг, уровень инфляции, рост цен на недвижимость — все эти факторы поспособствовали снижению доступности жилья во многих крупнейших агломерациях на 50–70%», — считает Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города».